Adjudicação Compulsória e Indisponibilidade: O Que o Advogado Precisa Saber

Ação de Adjudicação Compulsória e a Indisponibilidade na Matrícula do Imóvel

Introdução ao Tema

A adjudicação compulsória é uma ação essencial no direito imobiliário brasileiro, atuando como um instrumento processual para assegurar o direito do adquirente à propriedade quando há recusa ou impossibilidade de transferência por meios voluntários. Afigura-se ainda mais relevante diante de obstáculos no registro imobiliário, notadamente quando existe a averbação de indisponibilidade na matrícula do imóvel. Este cenário suscita dúvidas práticas e jurídicas, demandando do operador do direito compreensão sólida sobre direitos reais, princípios registrais e efeitos das restrições judiciais.

Conceito e Cabimento da Adjudicação Compulsória

A ação de adjudicação compulsória está prevista no artigo 1.418 do Código Civil. Trata-se de instrumento colocado à disposição do promitente comprador que, tendo cumprido com sua parte em contrato de promessa de compra e venda, se vê impedido de obter a transferência do bem em cartório devido à inércia ou negativa do promitente vendedor. Diferencia-se da ação de usucapião por decorrer de relação obrigacional pré-existente e exigir titulação formal registrada em cartório.

O procedimento encontra respaldo ainda no artigo 16 do Decreto-Lei 58/1937 e no artigo 1418 do Código Civil. O procedimento adotado é o ordinário, conforme preconizado pelo artigo 1.071 do Código de Processo Civil, que acrescentou o artigo 216-B à Lei dos Registros Públicos, autorizando também a via extrajudicial para casos inquestionáveis e documentados.

Natureza Jurídica e Requisitos

A ação de adjudicação compulsória possui natureza real, pois visa efetivar a transmissão de propriedade, e, ao mesmo tempo, natureza obrigacional, visto que decorre da exigibilidade de obrigações previstas em contrato. Os requisitos para seu manejo são:

– Existência de contrato de promessa de compra e venda de imóvel;
– Cumprimento integral das obrigações pelo promitente comprador;
– Recusa ou impossibilidade do promitente vendedor de outorgar a escritura definitiva.

É imprescindível a existência de instrumento hábil, com firma reconhecida e prévia inscrição no Cartório de Registro de Imóveis, nos casos pertinentes. A ausência de registro pode ser suprida, em casos excepcionais, mediante autorização judicial, inclusive para contratos firmados antes da vigência da Lei 6.015/1973.

Indisponibilidade na Matrícula do Imóvel: Fundamentos e Efeitos

A averbação de indisponibilidade na matrícula é uma medida de constrição judicial, fundamentada primacialmente no artigo 167, inciso II, item 13, da Lei 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos), e no artigo 54, parágrafo único, da Lei 8.212/91, dentre outras normas. Tem objetivo preventivo e visa resguardar o patrimônio do proprietário enquanto há apuração de débitos, execução judicial, ou investigação de ilícitos. A indisponibilidade tem efeito erga omnes, impedindo a realização de quaisquer atos que importem alienação ou oneração do imóvel.

Importante ressaltar que tal averbação, conquanto de natureza temporária, produz efeito imediato e atinge terceiros, inclusive aqueles que venham a adquirir direitos posteriormente, mesmo que de boa-fé, embora ressalvados os casos protegidos pela legislação especial e pelo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, quanto à proteção de terceiros de boa-fé. Recomenda-se, portanto, cautela redobrada nas diligências de due diligence imobiliária, conforme enfatizado no curso de Due Diligence Imobiliário.

Impactos Práticos: O que a Indisponibilidade Impede no Registro

Ao ser averbada a indisponibilidade, o Cartório de Registro de Imóveis estará impedido de praticar atos que impliquem transferência de domínio ou constituição de direitos reais que resultem em diminuição do patrimônio do titular. Salvo autorização judicial específica, contratos em andamento não podem ser averbados, escriturados ou registrados, e eventuais transações extrajudiciais perdem eficácia no mundo jurídico.

Adjudicação Compulsória em Face da Indisponibilidade: Conflito entre Direitos e Prevalência do Interesse

Surge, assim, o intricado questionamento: é possível a adjudicação compulsória em imóvel cuja matrícula está acautelada pela indisponibilidade? Devemos ponderar entre o direito do adquirente, que cumpriu sua obrigação e busca o acesso pleno à propriedade, e a função da indisponibilidade, que tutela interesses públicos ou de terceiros até ulterior deliberação judicial.

Há entendimento consolidado no sentido de que, em regra, a indisponibilidade não impede a procedência da ação de adjudicação compulsória – ou seja, o adquirente faz jus à decisão que o reconhece como titular do direito à propriedade. No entanto, ainda que a sentença seja favorável e transite em julgado, a restrição segue vigente, impedindo o registro da adjudicação enquanto persistirem os efeitos da indisponibilidade.

Ou seja, a sentença constitui direito do adquirente, mas a eficácia plena desse direito só ocorrerá após a cessação da indisponibilidade, seja por decisão judicial ou administrativa que a desconstitua. Neste contexto, cumpre ressaltar que o registro imobiliário, por sua natureza constitutiva (artigo 1.245, § 1º, do Código Civil), condiciona a aquisição do direito real à inscrição na matrícula. Adjudicar judicialmente não significa registrar, e, sem o registro, prevalece o bloqueio real do imóvel.

A Prevenção: Importância da Advocacia Preventiva em Contratos Imobiliários

Diante disso, o papel do advogado especializado é crucial. Ao atuar preventivamente desde a análise do contrato até as diligências registrais, é possível detectar pendências e evitar litígios custosos e demorados. Tais competências são aprofundadas no Pós-Graduação em Direito Imobiliário, que prepara o profissional para lidar, em alto nível técnico, com cenários complexos envolvendo adjudicação, registro e restrições judiciais.

Perspectivas Recentes: Jurisprudência e Tendências

O entendimento jurisprudencial tem caminhado para equilibrar a proteção do adquirente com a salvaguarda de terceiros e do próprio sistema registral. Tribunais têm decidido que, mesmo diante da indisponibilidade, o reconhecimento do direito à adjudicação não pode ser obstado por fato posterior (averbação de indisponibilidade sobre a matrícula após a celebração do contrato de promessa). Ainda assim, a efetividade do registro e a consequente aquisição do domínio permanecem condicionadas à liberação da matrícula do imóvel.

A jurisprudência também salienta que o adquirente que pretende ver reconhecido seu direito deve demonstrar a boa-fé, a anterioridade da aquisição e o cumprimento de todos os requisitos contratuais. Em situações em que a indisponibilidade decorre de atos de terceiros sem relação com o adquirente, o Judiciário pode flexibilizar a aplicação da restrição, atendendo ao princípio da função social da propriedade e da segurança jurídica.

Recomendações Práticas e Conclusão

O profissional do direito imobiliário deve atentar-se para todos os elementos que envolvem a ação de adjudicação compulsória, sobretudo nos casos em que a matrícula do imóvel está gravada por indisponibilidade. É indispensável a informação precisa ao cliente sobre os limites e potencialidades do processo, evitando promessas infundadas quanto ao tempo e possibilidade de registro imediato da propriedade. A atuação estratégica, aliada ao conhecimento profundo das normas materiais e processuais, é determinante para o sucesso da demanda.

Quer dominar ação de adjudicação compulsória, registros públicos e demais desafios do direito imobiliário moderno? Conheça nossa Pós-Graduação em Direito Imobiliário e transforme sua carreira.

Insights

A atuação na adjudicação compulsória demanda acurada análise contratual e domínio de questões registrais. O cenário envolvendo indisponibilidade na matrícula traz nuances que exigem atualização constante e postura combativa na defesa dos clientes, utilizando-se de fundamentos constitucionais, legais e jurisprudenciais. A especialização é um diferencial concreto para advogados diante do aumento das demandas envolvendo disputas registrais e restrições impostas por decisões judiciais sobre bens imóveis.

Perguntas e Respostas Frequentes

1. O que é a averbação de indisponibilidade na matrícula do imóvel?

É a restrição judicial ou administrativa que impede a prática de atos que reduzam o patrimônio de determinado titular (como venda ou doação), tornando a matrícula indisponível até ulterior decisão judicial ou quitação de débitos.

2. A sentença de adjudicação compulsória é suficiente para transferir a propriedade do imóvel?

Não, a sentença reconhece o direito, mas a transferência da propriedade só ocorre com o registro da carta de adjudicação no Cartório de Registro de Imóveis.

3. É possível registrar a carta de adjudicação mesmo havendo indisponibilidade na matrícula?

Não. Enquanto persistir a indisponibilidade, o Cartório está legalmente impedido de proceder ao registro, independentemente da existência de sentença favorável.

4. O adquirente pode postular o levantamento da indisponibilidade para registrar seu imóvel?

Sim, em certas hipóteses, o adquirente pode requerer judicialmente o levantamento da indisponibilidade, demonstrando boa-fé, anterioridade e ausência de vínculo com o fato que motivou a restrição.

5. Cursos de especialização podem ajudar a compreender e resolver essas questões?

Certamente. O aprofundamento técnico por meio de cursos como a Pós-Graduação em Direito Imobiliário é fundamental para desenvolver raciocínio crítico, lidar com casos complexos e oferecer soluções eficazes na advocacia imobiliária.

Aprofunde seu conhecimento sobre o assunto na Wikipedia.

Acesse a lei relacionada em Lei 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos)

Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2025-ago-21/acao-de-adjudicacao-compulsoria-e-existencia-de-indisponibilidade-averbada-na-matricula-do-imovel/.