Ação Renovatória: Proteção Jurídica em Locações Comerciais

O Direito à Ação Renovatória nas Locações Comerciais

O direito à renovatória em locações comerciais é um tema de significativa importância no direito locatício brasileiro. Ele proporciona estabilidade e segurança jurídica para os locatários que dependem do imóvel para suas atividades comerciais. Neste artigo, exploraremos os principais aspectos desse direito, com foco nas suas características, requisitos, prazos e possíveis impedimentos, assim como nas suas consequências para locadores e locatários.

Contexto Histórico e Legal

A ação renovatória é regulamentada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que estabelece as condições e requisitos para sua utilização. O principal objetivo desse direito é proteger o fundo de comércio do locatário, ou seja, o conjunto de elementos materiais e imateriais que compõem a atividade comercial desenvolvida no imóvel locado.

Requisitos para a Ação Renovatória

Para ingressar com a ação renovatória, o locatário deve cumprir certos requisitos legais, indispensáveis para exercer seu direito de renovação do contrato de locação:

Prazos

A ação deve ser proposta no interregno de um ano até seis meses antes do término do contrato em vigor. Esse prazo é chamado de “período decadencial” e qualquer ação fora desse período torna-se inviável.

Duração do Contrato

O contrato inicial ou a soma dos contratos consecutivos deve ter duração mínima de cinco anos. Esse requisito visa garantir que o locatário tenha uma longa relação comercial com o imóvel e, portanto, um interesse legítimo na sua continuidade.

Estabelecimento do Fundo de Comércio

O locatário precisa ter explorado o mesmo ramo de atividade comercial durante o período mínimo de três anos ininterruptos, no local contratado. A continuidade e a estabilidade da atividade são essenciais para a configuração do fundo de comércio.

Benefícios para os Locatários

O principal benefício da ação renovatória é a proteção ao fundo de comércio. A renovação compulsória do contrato garante ao locatário que ele não será desalojado injustamente, preservando, assim, seus investimentos e clientela. Adicionalmente, ela promove a previsibilidade e a segurança jurídica para empreendedores que dependem de um local fixo para operar.

Desafios e Impedimentos

Apesar de ser uma ferramenta poderosa, a renovatória enfrenta desafios e impedimentos que podem surgir tanto por parte do locador quanto do locatário:

Oposição do Locador

O locador pode se opor à renovação com base em justificativas legítimas, como o uso próprio do imóvel, proposta de terceiros dispostos a pagar um aluguel significativamente maior, ou ainda se a locação comprometer a estrutura do prédio ou a incolumidade pública.

Falta de Reajuste do Aluguel

Outra questão comum é a falta de consenso quanto ao valor do aluguel renovado. A legislação permite que o locador proponha reajustes, mas eles precisam ser baseados em critérios objetivos e compatíveis com o mercado.

Condução da Ação Judicial

A ação renovatória normalmente envolve uma complexa análise judicial, onde o juiz avalia os requisitos legais cumpridos, as provas apresentadas por ambas as partes, e as suas alegações. A fase probatória é crucial, especialmente nas questões envolvendo o uso próprio do imóvel pelo locador ou propostas vantajosas de terceiros.

Impactos Econômicos e Jurídicos

O direito a renovatória tem significativos impactos econômicos e jurídicos no mercado de locações comerciais:

Valorização dos Imóveis Comerciais

Com a garantia da ação renovatória, locatários estão mais seguros para investir em melhorias no imóvel e na qualidade do serviço, o que pode valorizar os imóveis comerciais a longo prazo.

Incentivo à Inovação e ao Empreendedorismo

A estabilidade proporcionada pela renovatória incentiva o empreendedorismo e a inovação, uma vez que os locatários têm a garantia de que poderão permanecer em um local estratégico após fazerem investimentos financeiros e de capital humano.

Conclusão

A ação renovatória no direito das locações comerciais é um mecanismo legal de proteção ao locatário, assegurando-lhes a continuidade de suas operações e o desenvolvimento do fundo de comércio. Mesmo com algumas limitações e desafios, ela desempenha um papel crucial na estabilidade do mercado locatício, garantindo previsibilidade aos contratos de longo prazo. Entender bem suas características, requisitos e implicações é vital tanto para locadores quanto para locatários que desejam alcançar um equilíbrio justo e sustentável nos seus contratos de locação comercial.

Perguntas e Respostas

1. O que acontece se o locatário não ajuizar a ação renovatória no prazo adequado?

Se o locatário não ingressar com a ação no prazo estipulado, perderá o direito de renovação compulsória, e o locador poderá decidir não renovar o contrato ao seu término.

2. Um locador pode oferecer o imóvel a terceiro por valor inferior ao proposto pelo locatário?

Não, o locador só pode recusar a renovação se houver proposta de terceiro por valor superior ao proposto pelo locatário ou nas demais situações especificadas em lei, como uso próprio.

3. O que caracteriza o fundo de comércio do locatário?

O fundo de comércio é caracterizado pelo conjunto de elementos materiais e imateriais, como ponto comercial, clientela, marca, que o locatário desenvolve em seu negócio durante o contrato de locação.

4. É possível renunciar ao direito de ação renovatória?

Sim, as partes podem estipular em contrato a renúncia ao direito de entrar com ação renovatória, desde que de comum acordo e de forma expressa.

5. Quais são as implicações de uma decisão judicial desfavorável ao locatário na ação renovatória?

Uma decisão desfavorável implica na possibilidade do locatário ter que desocupar o imóvel ao fim do contrato, sem a opção de renovação nos mesmos moldes, a não ser que as partes acordem de forma diversa.

Aprofunde seu conhecimento sobre o assunto na Wikipedia.

Acesse a lei relacionada em Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991)

Este artigo teve a curadoria de Marcelo Tadeu Cometti, CEO da Legale Educacional S.A. Marcelo é advogado com ampla experiência em direito societário, especializado em operações de fusões e aquisições, planejamento sucessório e patrimonial, mediação de conflitos societários e recuperação de empresas. É cofundador da EBRADI – Escola Brasileira de Direito (2016) e foi Diretor Executivo da Ânima Educação (2016-2021), onde idealizou e liderou a área de conteúdo digital para cursos livres e de pós-graduação em Direito.

Graduado em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP, 2001), também é especialista em Direito Empresarial (2004) e mestre em Direito das Relações Sociais (2007) pela mesma instituição. Atualmente, é doutorando em Direito Comercial pela Universidade de São Paulo (USP).Exerceu a função de vogal julgador da IV Turma da Junta Comercial do Estado de São Paulo (2011-2013), representando o Governo do Estado. É sócio fundador do escritório Cometti, Figueiredo, Cepera, Prazak Advogados Associados, e iniciou sua trajetória como associado no renomado escritório Machado Meyer Sendacz e Opice Advogados (1999-2003).