Ação Renovatória: Flexibilidade da Congruência no Aluguel

A Flexibilização do Princípio da Congruência na Fixação de Aluguel em Ação Renovatória

A proteção do ponto comercial e a manutenção da atividade empresarial são os pilares que sustentam a Lei do Inquilinato no que tange às locações não residenciais. Dentro deste microssistema jurídico, a ação renovatória desempenha um papel fundamental ao garantir ao locatário o direito de permanecer no imóvel, desde que cumpridos certos requisitos legais. No entanto, uma das questões mais complexas e debatidas nos tribunais diz respeito à fixação do valor do novo aluguel.

Diferentemente de ações de cobrança simples ou de execução, onde o pedido delimita estritamente a condenação, a ação renovatória possui especificidades que desafiam a aplicação rígida do princípio da congruência ou adstrição. O debate central reside na possibilidade de o magistrado fixar um valor de aluguel diferente daquele expressamente pleiteado na petição inicial ou na contestação, baseando-se na prova pericial para alcançar o justo valor de mercado.

Para os profissionais do Direito, compreender essa nuance é vital. A aplicação mecânica do Código de Processo Civil, sem observar a natureza dúplice e a finalidade social da Lei nº 8.245/91, pode levar a estratégias processuais equivocadas. A busca pelo equilíbrio econômico-financeiro do contrato sobrepõe-se, em muitos casos, ao formalismo estrito do pedido, exigindo do advogado uma visão sistêmica e aprofundada da jurisprudência atual.

A Natureza da Ação Renovatória e o Princípio da Adstrição

O princípio da adstrição, ou congruência, previsto nos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil, estabelece que o juiz deve decidir a lide nos limites em que foi proposta, sendo-lhe vedado proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado. Em regra, uma sentença que foge a esses limites é classificada como *ultra petita*, *extra petita* ou *citra petita*, sendo passível de nulidade.

Contudo, a ação renovatória de locação comercial possui características singulares que mitigam essa rigidez. O objetivo primordial desta ação não é apenas declarar o direito à renovação, mas constituir uma nova relação jurídica locatícia por um período determinado, com condições que reflitam a realidade do mercado imobiliário atual. O legislador, ao conceber a Lei do Inquilinato, buscou evitar tanto o enriquecimento sem causa de uma das partes quanto o aviltamento do patrimônio da outra.

Quando o locatário propõe a ação, ele deve, por força do inciso III do artigo 71 da Lei 8.245/91, indicar as condições oferecidas para a renovação, o que inclui o valor do aluguel. Por sua vez, o locador, em contestação, pode impugnar esse valor e apresentar sua própria estimativa, conforme o artigo 72. Cria-se, assim, uma aparente controvérsia limitada pelos valores apresentados pelas partes.

Entretanto, a jurisprudência, especialmente a do Superior Tribunal de Justiça, tem consolidado o entendimento de que a fixação do aluguel na fase renovatória não está adstrita aos limites exatos dos pedidos das partes quando a prova técnica aponta para um valor diverso. Isso ocorre porque o “aluguel justo” é uma norma de ordem pública dentro da relação contratual, visando a comutatividade e o equilíbrio das prestações.

Para dominar essas exceções processuais e atuar com excelência no contencioso imobiliário, o aprofundamento acadêmico é indispensável. O curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário da Legale Educacional oferece a base teórica e prática necessária para navegar por essas complexidades.

O Papel Determinante da Prova Pericial

A prova pericial assume um protagonismo inafastável nas ações renovatórias onde há discordância sobre o valor locatício. O juiz, na maioria das vezes, não possui o conhecimento técnico de engenharia ou de mercado imobiliário para avaliar quanto vale o metro quadrado em determinada região comercial. Por isso, a perícia não é apenas um meio de prova, mas o alicerce sobre o qual a sentença será construída.

Ao realizar a avaliação, o perito utiliza métodos comparativos de dados de mercado, considerando variáveis como localização, estado de conservação do imóvel, benfeitorias, acessibilidade e o cenário econômico local. O resultado desse laudo técnico é o que se denomina “valor de mercado real”.

Surge então o conflito: se o autor pediu a renovação por 10 mil reais e o réu contestou pedindo 15 mil reais, mas o perito avaliou o imóvel em 18 mil reais ou em 8 mil reais, o juiz pode fixar esses valores “fora” da baliza inicial? A resposta tende a ser afirmativa. Se o magistrado ficasse preso aos pedidos, ele poderia ser obrigado a chancelar um valor defasado ou exorbitante, violando o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

A decisão judicial que adota o valor apurado na perícia, mesmo que superior ao pedido do locador ou inferior à oferta do locatário, não é considerada viciada. O entendimento é que o pedido na renovatória traz implícita a cláusula *rebus sic stantibus*, e a pretensão finalística é a fixação do aluguel de mercado, sendo os valores nominais apresentados nas peças apenas estimativas iniciais sujeitas à confirmação probatória.

Distinção entre Ação Renovatória e Ação Revisional

É crucial que o operador do Direito não confunda a dinâmica da ação renovatória com a da ação revisional de aluguel, embora ambas tenham pontos de contato e possam tramitar de forma conexa ou ter objetivos econômicos similares. A ação revisional (art. 68 da Lei do Inquilinato) tem como escopo específico o ajuste do valor do aluguel à realidade de mercado durante a vigência do contrato, enquanto a renovatória visa a extensão do prazo contratual, sendo o aluguel um dos requisitos dessa extensão.

Na revisional, a adstrição ao pedido costuma ser debatida com contornos diferentes, mas a lógica do “justo preço” permeia ambas. No entanto, na renovatória, a fixação do aluguel é acessória ao pedido principal de manutenção do contrato, mas essencial para a sua procedência. Se o juiz deferir a renovação mas fixar um aluguel irrisório apenas para respeitar o pedido do autor, estará gerando um desequilíbrio contratual que a própria lei visa combater.

O advogado deve estar atento às estratégias de defesa. Ao contestar uma renovatória, o locador não deve apenas impugnar o valor, mas apresentar contraproposta fundamentada, preferencialmente acompanhada de laudos técnicos preliminares. Essa preparação técnica prévia é abordada com detalhes em cursos específicos, como o de Espécies de Locação: Residencial, Não Residencial, Por Temporada, Shopping Center e Construir para Alugar, que prepara o profissional para as particularidades de cada tipo de contrato.

Exceção ao Princípio da Congruência e o STJ

O Superior Tribunal de Justiça tem reiterado que, nas ações renovatórias, o magistrado não julga *extra* ou *ultra petita* ao fixar o aluguel com base no laudo pericial, ainda que o valor seja distinto do pretendido pelas partes. A *ratio decidendi* desses julgados baseia-se na supremacia do princípio da justa retribuição pelo uso do bem alheio.

A lógica é a seguinte: o pedido na ação renovatória é a renovação do contrato por valor de mercado. O valor numérico expresso na inicial é uma representação da expectativa da parte sobre o que seria esse valor de mercado naquele momento. Se a instrução processual revela que a realidade fática (valor de mercado) é diversa da expectativa subjetiva (valor do pedido), a realidade deve prevalecer para garantir a justiça contratual.

Isso impõe um ônus argumentativo diferenciado para os advogados. A petição inicial deve ser construída de forma a deixar claro que a proposta de aluguel visa refletir o mercado, admitindo-se a sua adequação conforme a prova pericial a ser produzida. Da mesma forma, a contestação não pode ser genérica. O embate técnico sobre os critérios da perícia torna-se tão ou mais importante do que a discussão jurídica abstrata.

Honorários Advocatícios e Sucumbência

Uma consequência prática importante dessa flexibilização diz respeito à distribuição dos ônus sucumbenciais. Se o autor pede X, o réu pede Y, e o juiz fixa Z (um valor intermediário ou distinto), quem ganhou a causa?

A sucumbência na ação renovatória deve ser analisada sob a ótica da resistência à pretensão. Se o locador aceita a renovação mas discordo apenas do valor, a lide se resume ao *quantum*. Se o valor fixado pelo juiz ficar mais próximo da oferta do autor do que da contraproposta do réu, ou vice-versa, os honorários serão distribuídos proporcionalmente.

No entanto, há um detalhe relevante: se o valor fixado for superior ao oferecido pelo autor, mas a ação for julgada procedente (renovando-se o contrato), o autor não necessariamente sucumbiu integralmente. O núcleo do direito material (o direito à renovação e à proteção do fundo de comércio) foi preservado. A discussão sobre o valor é, muitas vezes, resolvida pela aplicação do princípio da causalidade. Aquele que deu causa à instauração do processo ou à necessidade da perícia técnica por apresentar valores irreais pode ser responsabilizado pelas custas.

A Importância da Assistência Técnica

Diante da preponderância da prova pericial e da possibilidade do juiz fixar valores além dos pedidos, a figura do assistente técnico ganha relevo. Advogados que atuam sem o suporte de engenheiros ou arquitetos avaliadores correm o risco de ver seus argumentos jurídicos esvaziados por um laudo pericial robusto que não foi devidamente contestado tecnicamente.

O assistente técnico não apenas elabora quesitos, mas fiscaliza o trabalho do perito judicial, apontando falhas na metodologia, na escolha das amostras comparativas ou na homogeneização dos dados. Uma crítica técnica bem fundamentada pode levar o juiz a determinar uma nova perícia ou a desconsiderar partes do laudo oficial, influenciando diretamente no valor final do aluguel e, consequentemente, no sucesso da demanda.

Essa interação interdisciplinar entre Direito e Engenharia de Avaliações é um campo que exige estudo. O advogado moderno não pode se limitar aos códigos; precisa entender a dinâmica de precificação imobiliária para defender os interesses de seu cliente, seja ele um fundo de investimento imobiliário ou um varejista individual.

Reflexos na Estratégia Processual

A possibilidade de o juiz fixar o aluguel sem adstrição estrita ao pedido altera a estratégia de negociação pré-processual. Sabendo que o tribunal buscará o valor real de mercado, as partes tendem a ser mais cautelosas ao fazer ofertas ou contrapropostas absurdas. Pedir um valor excessivamente baixo (para o locatário) ou excessivamente alto (para o locador) pode não apenas ser inócuo, como também gerar uma condenação em sucumbência e prejudicar a credibilidade da parte perante o juízo.

Além disso, a formulação de pedidos subsidiários ou alternativos na petição inicial torna-se uma boa prática. O advogado pode requerer a fixação do aluguel em determinado valor ou, subsidiariamente, naquele que vier a ser apurado em perícia técnica, resguardando-se de alegações de inépcia ou de julgamento fora do pedido, embora a jurisprudência já proteja essa flexibilidade mesmo sem pedido expresso nesse sentido.

Outro ponto de atenção é a data-base para a fixação do novo aluguel. Geralmente, o novo valor retroage à data da citação ou do início do novo prazo contratual, gerando diferenças (os chamados aluguéis provisórios vs. definitivos) que deverão ser pagas com correção monetária. A previsão desse passivo ou ativo contingente deve ser comunicada ao cliente com clareza.

Conclusão

A ação renovatória é um instrumento poderoso de preservação da empresa, mas sua condução exige técnica apurada. A flexibilização do princípio da congruência na fixação do aluguel demonstra que o Processo Civil não é um fim em si mesmo, mas um meio para alcançar a justiça material e o equilíbrio contratual. Para o advogado especialista, isso significa que a batalha não se vence apenas com retórica jurídica, mas com prova técnica sólida e compreensão profunda da jurisprudência do STJ.

O mercado imobiliário é dinâmico e o Direito precisa acompanhar essa velocidade. A decisão judicial que ajusta o aluguel à realidade de mercado, ignorando os limites literais dos pedidos das partes, não é um arbítrio, mas uma aplicação do princípio da função social do contrato e da boa-fé objetiva. Cabe aos profissionais do Direito estarem preparados para atuar nesse cenário onde a prova pericial dita o ritmo e o resultado da demanda.

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Insights sobre o Tema

A flexibilização do princípio da adstrição em ações renovatórias reflete a tendência do Direito Civil contemporâneo de priorizar a essência econômica do contrato sobre a forma processual rígida. O conceito de “justo preço” atua como uma norma cogente que autoriza o magistrado a intervir na vontade manifestada pelas partes na petição inicial para evitar distorções de mercado. Isso transforma a perícia técnica no elemento central do processo, exigindo do advogado uma atuação multidisciplinar e estratégica, focada na produção probatória de valor e não apenas na argumentação jurídica abstrata.

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