Ação Renovatória de Locação Comercial: Guia Completo para Advogados

Ação Renovatória de Locação Comercial: Aspectos Jurídicos e Considerações Práticas

O que é a Ação Renovatória?

A ação renovatória é um instrumento legal disponível para locatários de imóveis comerciais no Brasil, cujo objetivo é assegurar a continuidade do contrato de locação em condições justas e adequadas. Regulamentada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), essa ação visa proteger o fundo de comércio do locatário, um ativo muitas vezes construído ao longo de anos de operação no mesmo local.

Requisitos para Propor a Ação Renovatória

A possibilidade de ingressar com uma ação renovatória não é irrestrita. Existem requisitos específicos que o locatário deve atender para que sua ação seja considerada válida pelo Judiciário:

1. Prazo do Contrato: O contrato de locação deve ter prazo determinado, e o locatário deve ter permanecido no imóvel por pelo menos cinco anos ininterruptos.

2. Antecedência: A ação deve ser proposta no prazo de um ano até seis meses antes do término do contrato vigente.

3. Exercício da Atividade Comercial: O locatário deve ter desenvolvido sua atividade empresarial no imóvel, o que implica que ele deve ter realmente utilizado o espaço para os fins comerciais estabelecidos no contrato.

Procedimento da Ação Renovatória

A ação renovatória é processada no âmbito do Juizado Especial Cível, e seu trâmite segue os princípios gerais das ações judiciais. O processo envolve várias etapas cruciais:

Petição Inicial

Na petição inicial, o locatário deve detalhar o pedido de renovação, as condições do contrato que deseja ver mantidas ou alteradas, e, se possível, oferecer garantias de que continuará cumprindo as obrigações como locador.

Defesa do Locador

O locador pode contestar a ação, apresentando motivos para se opor à renovação. As razões mais comuns são:

– Proposta Mais Vantajosa: Provar que recebeu uma proposta de locação mais vantajosa de terceiro, desde que a ofereça ao locatário em condições de igualdade.

– Reforma ou Demolição: Demonstrar a necessidade de obras que inviabilizem a locação do imóvel durante a execução.

– Utilização Própria: Provar a intenção legítima de utilizar o imóvel para estabelecer comércio próprio ou de membros da família.

A Decisão Judicial

O julgamento da ação renovatória leva em consideração o equilíbrio entre a proteção do fundo de comércio do locatário e o direito de propriedade do locador. Assim, a decisão deve ponderar fatores como a necessidade social do serviço prestado pelo locatário, o cumprimento de suas obrigações e a equidade das condições contratuais.

Importância da Negociação Extra-Judicial

Antes de partir para o litígio, é sempre recomendável que locador e locatário tentem negociar uma renovação do contrato de forma amigável. Isso evita custos judiciais e a incerteza de uma decisão judicial. Muitas vezes, ajustes simples nas condições financeiras ou outros termos contratuais podem satisfazer ambas as partes.

Aspectos Econômicos e Comerciais

É crucial para o locatário avaliar economicamente as condições de alugar o imóvel por mais um período. O mercado pode ter mudado, e o custo/benefício da localização deve ser ponderado. Além disso, o locador deve considerar o impacto potencial de ter o imóvel vazio por falta de renovação, o que pode significar um risco financeiro considerável.

Impactos da Descontinuidade do Fundo de Comércio

A não renovação da locação pode ter implicações severas para o locatário, incluindo a perda de clientela e reconhecimento de marca, que muitas vezes são associados diretamente à localização física do negócio. Manter a continuidade do fundo de comércio pode ser vital para a saúde financeira do negócio.

Conclusão

A ação renovatória é um mecanismo crucial para a estabilidade empresarial em locações comerciais, assegurando que o locatário possua condições justas de continuar operando no imóvel. Ao entender os requisitos e o procedimento, locatários e locadores são mais capazes de tomar decisões informadas e evitar conflitos judiciais desnecessários.

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Perguntas e Respostas

1. O que acontece se o locatário perder o prazo para entrar com a ação renovatória?

Se o locatário não propuser a ação renovatória dentro do prazo estipulado pela lei (um ano a seis meses antes do término do contrato), ele perde o direito de exigir judicialmente a renovação do contrato, ficando à mercê da decisão do locador sobre a continuidade da locação.

2. O locador pode aumentar o valor do aluguel na ação renovatória?

Sim, o locador pode propor um aumento no valor do aluguel, mas isso deve ser justificado e negociado entre as partes. O juiz avaliará se o valor proposto é compatível com o mercado e justo para ambas as partes.

3. É possível renovar contratos de prazo indeterminado?

Não, a ação renovatória se aplica apenas a contratos com prazo determinado. Contratos de prazo indeterminado não se beneficiam dessa proteção legal.

4. Quais consequências um locador enfrenta ao aceitar um terceiro no lugar do locatário atual?

O locador pode enfrentar um risco maior de inadimplemento ou a necessidade de adaptar o imóvel para o novo locatário. Além disso, pode haver perda de um inquilino que já possui um histórico positivo de pagamentos.

5. Como o valor do aluguel renovado é calculado?

O valor do aluguel renovado deve refletir as condições de mercado, podendo ser ajustado para mais, menos ou permanecer igual, dependendo das evidências apresentadas por ambas as partes durante o processo.

Aprofunde seu conhecimento sobre o assunto na Wikipedia.

Acesse a lei relacionada em Lei nº 8.245/1991 – Lei do Inquilinato

Este artigo teve a curadoria de Marcelo Tadeu Cometti, CEO da Legale Educacional S.A. Marcelo é advogado com ampla experiência em direito societário, especializado em operações de fusões e aquisições, planejamento sucessório e patrimonial, mediação de conflitos societários e recuperação de empresas. É cofundador da EBRADI – Escola Brasileira de Direito (2016) e foi Diretor Executivo da Ânima Educação (2016-2021), onde idealizou e liderou a área de conteúdo digital para cursos livres e de pós-graduação em Direito.

Graduado em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP, 2001), também é especialista em Direito Empresarial (2004) e mestre em Direito das Relações Sociais (2007) pela mesma instituição. Atualmente, é doutorando em Direito Comercial pela Universidade de São Paulo (USP).Exerceu a função de vogal julgador da IV Turma da Junta Comercial do Estado de São Paulo (2011-2013), representando o Governo do Estado. É sócio fundador do escritório Cometti, Figueiredo, Cepera, Prazak Advogados Associados, e iniciou sua trajetória como associado no renomado escritório Machado Meyer Sendacz e Opice Advogados (1999-2003).