Ação Renovatória de Aluguel: Guia Completo para Advogados

Ação Renovatória de Aluguel: Aspectos Jurídicos e Considerações Práticas

Introdução à Ação Renovatória

A ação renovatória de aluguel é uma ferramenta essencial no contexto das relações locatícias comerciais. Esta ação judicial permite que o locatário, que ocupa um imóvel comercial por um período prolongado, tenha a chance de garantir a continuidade do seu negócio naquele local. A renovação do contrato, apesar de não ser automática, pode ser acionada judicialmente se determinadas condições forem atendidas.

Objetivo da Ação Renovatória

A ação renovatória visa proteger o fundo de comércio do locatário, evitando que ele seja forçado a mudar de local sem motivo justificável após anos estabelecendo uma clientela estável. Este instituto legal garante uma certa estabilidade para os negócios, permitindo que comerciantes possam planejar suas atividades a longo prazo.

Requisitos para Propor a Ação Renovatória

A legislação determina alguns requisitos que devem ser cumpridos para que o locatário possa propor uma ação renovatória com chances de sucesso.

Contrato de Locação Escrito e por Prazo Determinado

Para que a ação seja proposital, o contrato de locação deve ser escrito e ter prazo certo. A informalidade ou a inexistência de um documento que comprove o vínculo contratual específico para um imóvel são obstáculos à propositura da renovatória.

Prazo Mínimo de Locação

O locatário precisa ter ocupado o imóvel pelo prazo mínimo de cinco anos sob um ou mais contratos de locação contínuos. Tal exigência busca comprovar que o locatário já consolidou o fundo de comércio no local.

Propositura da Ação no Prazo Estabelecido

A renovatória deve ser proposta no intervalo de um ano, antecedendo os seis meses finais do contrato vigente. Isso significa que o locatário tem a obrigação de se antecipar ao término da locação, já que uma ação fora deste intervalo torna-se inadmissível.

Direitos e Obrigações das Partes

Do Locatário

Além de ter o direito de propor a renovatória, cabe ao locatário a obrigação de demonstrar seu interesse pela continuidade do contrato, apresentando as condições que considera justas, como o valor do aluguel e possíveis benfeitorias realizadas no imóvel ao longo do tempo.

Do Locador

O locador, por sua vez, deve apresentar razões concretas caso deseje contestar a renovação. Ele precisa justificar seu interesse em utilizar o imóvel para fins próprios ou desejar uma proposta mais vantajosa de terceiros para justificar a não renovação.

Cálculo dos Aluguéis e Juros Incidentes

Critérios de Avaliação do Aluguel

O valor do aluguel a ser renovado é central para a ação. Normalmente, as partes devem concordar com um valor justo de mercado, considerando fatores econômicos, a localização e a demanda pelo imóvel. Se não houver consenso, o juiz pode determinar perícia técnica para avaliar o valor correto.

Juros sobre Diferença de Aluguéis

Na hipótese de divergência sobre o valor do aluguel e do pagamento de um montante inferior ao devido, os juros sobre a diferença incidem a partir da intimação do locatário. Este ponto é crucial, pois implica diretamente nos cálculos a serem efetuados no decorrer do processo.

Aspectos Processuais

A negativa do locador em renovar o contrato não desestimula o locatário de ajuizar a ação. Pelo contrário, pode ser o ponto de partida para uma demanda judicial onde a análise dos requisitos e das condições propostas serão pesadas.

Consequências da Decisão Judicial

Sentença Favorável ao Locatário

Se a decisão judicial for favorável ao locatário, o contrato é renovado nos termos definidos pela sentença. O locador é obrigado a respeitar as novas condições, o que pode incluir ajustes no valor do aluguel e a manutenção de termos específicos relacionados às benfeitorias.

Sentença Desfavorável ao Locatário

Caso o locatário não obtenha êxito, ele deverá desocupar o imóvel, restituindo-o ao locador em data previamente ajustada entre as partes ou conforme determinado pela decisão judicial.

Direito de Preferência

Mesmo com a decisão judicial desfavorável, o locatário pode ter direito de preferência na compra do imóvel, caso o locador decida vendê-lo a terceiros. Este direito é conferido pela legislação para preservar o fundo de comércio já constituído.

Considerações Finais

A ação renovatória é uma importante salvaguarda para comerciantes e prestadores de serviços que dependem da localização do imóvel para seus negócios. Compreender os requisitos legais e as obrigações decorrentes desse tipo de ação é essencial para ambos os lados da locação e evita litígios prolongados e dispendiosos.

Ao considerar ou enfrentar uma ação renovatória, é fundamental buscar aconselhamento jurídico especializado. A complexidade dos cálculos referentes a aluguel e juros, bem como a negociação dos termos, exige um entendimento preciso das normas jurídicas aplicáveis para assegurar os melhores resultados possíveis.

Perguntas e Respostas Frequentes

1. Quem pode propor uma ação renovatória de aluguel?
O locatário de um imóvel comercial, desde que cumpra os requisitos estipulados em lei, como ter um contrato por escrito com prazo certo e ocupação mínima de cinco anos.

2. Quais são os principais documentos necessários para propor a renovatória?
Contrato de locação vigente, comprovantes de pagamento do aluguel, e qualquer documentação que comprove benfeitorias realizadas e o fundo de comércio estabelecido.

3. O que ocorre se a ação renovatória for proposta fora do prazo legal?
A propositura fora do intervalo de seis a doze meses antes do término do contrato torna a ação inadmissível, perdendo o locatário o direito de renovação judicial.

4. Como é determinado o novo valor do aluguel na ação renovatória?
Se não houver acordo entre as partes, pode ser necessária uma perícia judicial para determinar o valor justo de mercado, considerando localização, condições do imóvel e realidade econômica.

5. Há alguma compensação para o locatário se a ação renovatória for negada?
O locatário pode ter direito de preferência na compra do imóvel, caso o proprietário decida vendê-lo a terceiros, fornecendo uma possível vantagem além do término da locação.

Aprofunde seu conhecimento sobre o assunto na Wikipedia.

Acesse a lei relacionada em Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato)

Este artigo teve a curadoria de Marcelo Tadeu Cometti, CEO da Legale Educacional S.A. Marcelo é advogado com ampla experiência em direito societário, especializado em operações de fusões e aquisições, planejamento sucessório e patrimonial, mediação de conflitos societários e recuperação de empresas. É cofundador da EBRADI – Escola Brasileira de Direito (2016) e foi Diretor Executivo da Ânima Educação (2016-2021), onde idealizou e liderou a área de conteúdo digital para cursos livres e de pós-graduação em Direito.

Graduado em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP, 2001), também é especialista em Direito Empresarial (2004) e mestre em Direito das Relações Sociais (2007) pela mesma instituição. Atualmente, é doutorando em Direito Comercial pela Universidade de São Paulo (USP).Exerceu a função de vogal julgador da IV Turma da Junta Comercial do Estado de São Paulo (2011-2013), representando o Governo do Estado. É sócio fundador do escritório Cometti, Figueiredo, Cepera, Prazak Advogados Associados, e iniciou sua trajetória como associado no renomado escritório Machado Meyer Sendacz e Opice Advogados (1999-2003).