Contrato verbal de aluguel é válido, mas exige prova robusta

O contrato verbal de aluguel é plenamente válido e gera direitos e obrigações entre as partes, conforme o princípio da liberdade contratual. A dificuldade está na prova da existência e das condições pactuadas, o que exige do locador e do locatário atenção redobrada na documentação de recibos, testemunhas e demais elementos que confirmem a relação locatícia estabelecida oralmente.

O que a lei diz sobre a validade do contrato verbal de aluguel?

O artigo 107 do Código Civil estabelece que a validade da declaração de vontade não depende de forma especial, salvo quando a lei expressamente a exigir. Isso significa que, em regra, os contratos podem ser celebrados verbalmente, inclusive os de locação.

A Lei nº 8.245/91, que regula as locações urbanas, não exige forma escrita como requisito de validade do contrato de aluguel. O artigo 46 dessa lei apenas determina que locações não residenciais com prazo igual ou superior a dez anos dependem de vênia conjugal e não são oponíveis a terceiros se não registradas no Cartório de Imóveis.

Portanto, a ausência de contrato escrito não invalida a locação. O que muda é a capacidade de comprovar os termos acordados: valor do aluguel, prazo, responsabilidades, forma de reajuste e demais cláusulas. Sem documento, a prova depende de outros meios admitidos em direito.

O artigo 22 da Lei do Inquilinato estabelece as responsabilidades do locador, como entregar o imóvel em condições de uso e responder pelos vícios anteriores à locação. Já o artigo 23 traz as obrigações do locatário, incluindo o pagamento pontual do aluguel e a conservação do bem. Tudo isso vale mesmo na locação verbal.

Como os tribunais brasileiros vêm decidindo sobre contratos verbais de aluguel?

A jurisprudência reconhece pacificamente a validade do contrato verbal de locação. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a ausência de instrumento escrito não impede o reconhecimento da relação locatícia, desde que comprovada por outros meios de prova.

Os tribunais estaduais costumam acolher ações de despejo e de cobrança de aluguéis mesmo quando fundadas em contratos verbais, exigindo, contudo, prova robusta da existência da locação e das condições pactuadas. Recibos de pagamento, testemunhas, mensagens eletrônicas e transferências bancárias são elementos frequentemente valorados.

Há entendimento consolidado de que o ônus da prova das condições do contrato verbal recai sobre quem alega. Se o locador afirma que o aluguel era de determinado valor, deve demonstrá-lo. Se o locatário sustenta que havia prazo determinado, precisa comprovar essa circunstância.

Em relação ao prazo, quando não há prova de ajuste específico, os tribunais presumem tratar-se de locação por prazo indeterminado. Isso afeta diretamente os procedimentos de despejo, pois será necessária a notificação prévia prevista no artigo 57 da Lei do Inquilinato.

Quanto aos reajustes, a jurisprudência exige prova clara do índice e da periodicidade pactuados. Na ausência dessa comprovação, muitos tribunais afastam a cobrança de valores reajustados, mantendo apenas o valor originalmente demonstrado pelos recibos iniciais.

Como a existência de contrato verbal de aluguel muda a atuação do advogado?

No atendimento inicial, é fundamental esclarecer ao cliente que a ausência de contrato escrito não elimina direitos, mas dificulta enormemente sua comprovação. Essa conversa deve ocorrer antes de aceitar o caso, avaliando a viabilidade probatória da demanda.

Em ações de despejo por falta de pagamento, o advogado precisa reunir todos os recibos disponíveis, extratos bancários que demonstrem transferências regulares e, se possível, ouvir testemunhas que confirmem a relação locatícia. A petição inicial deve ser especialmente cuidadosa na narrativa fática, antecipando questionamentos sobre a existência e termos do contrato.

Para ações de cobrança, a estratégia probatória é ainda mais crítica. Sem documento escrito estabelecendo valor, reajustes e encargos, o risco de redução do pedido ou até de improcedência aumenta consideravelmente. A produção antecipada de provas pode ser uma ferramenta útil nesses casos.

Na defesa do locatário, a ausência de contrato escrito pode ser utilizada como argumento para questionar valores cobrados, índices de reajuste não comprovados ou cláusulas abusivas que o locador afirme terem sido acordadas verbalmente. A contestação deve exigir prova rigorosa de cada item cobrado.

Em termos de honorários, é prudente estabelecer com clareza que casos envolvendo contratos verbais exigem trabalho probatório mais intenso e apresentam maior risco de insucesso. Isso justifica tanto a precificação diferenciada quanto a necessidade de gerenciar expectativas do cliente desde o início.

A orientação preventiva também ganha importância. Ao atender clientes que já possuem ou pretendem celebrar locações verbais, o advogado deve recomendar a formalização por escrito, mas também orientar sobre a criação de histórico probatório: guardar recibos, documentar comunicações e, se possível, formalizar ao menos os termos essenciais por troca de mensagens que fiquem registradas.

Perguntas frequentes

Fontes

• Pauta sugerida pela cobertura de: ConJur

Este artigo teve curadoria da equipe da Legale Educacional e foi produzido com apoio de inteligência artificial. As citações de lei e de artigos de código foram conferidas no texto oficial publicado pelo Planalto.