Locação de áreas comuns entre condomínio e condômino não é

Em regra, o CDC não se aplica ao contrato de locação entre condômino e condomínio, pois falta a figura do fornecedor e a relação de consumo propriamente dita. O condomínio não exerce atividade econômica lucrativa, mas apenas administra espaços comuns em benefício dos próprios condôminos. Prevalece, assim, a natureza civil da relação, regida pelo Código Civil e pela legislação condominial.

O que a legislação estabelece sobre a relação entre condomínio e condômino?

O artigo 2º do Código de Defesa do Consumidor define consumidor como toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Já o artigo 3º caracteriza fornecedor como aquele que desenvolve atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

A Lei 4.591/64, que regula condomínios em edificações, estabelece que o condomínio é uma entidade despersonalizada formada pelos próprios condôminos. Não há finalidade lucrativa nem intuito comercial na gestão dos espaços comuns. O artigo 1.331 do Código Civil reforça essa natureza ao disciplinar os direitos e deveres dos condôminos.

Quando o condomínio loca áreas comuns, como salão de festas, churrasqueira ou quadra esportiva, está apenas organizando o uso de bens que pertencem a todos os condôminos. A cobrança visa custear despesas de manutenção, limpeza e conservação, sem margem de lucro. Essa característica afasta a configuração de relação de consumo típica.

O Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento de que relações internas do condomínio, inclusive cobranças de taxas e locações de áreas comuns para condôminos, submetem-se ao regime do Código Civil. A ausência de fornecedor profissional e de destinatário final impede a incidência automática do CDC.

Como a jurisprudência tem interpretado essa questão nos tribunais?

Os tribunais brasileiros têm adotado posição majoritária no sentido de afastar a aplicação do CDC às locações de áreas comuns entre condomínio e condôminos. O fundamento principal está na ausência dos elementos caracterizadores da relação de consumo: fornecedor que exerce atividade econômica e consumidor como destinatário final.

O STJ, em diversos julgados, reconhece que o condomínio não atua como fornecedor de serviços, mas como mero administrador de bens comuns. A Terceira e Quarta Turmas já decidiram que a locação de áreas condominiais para condôminos configura relação civil, regida pelas normas do Código Civil e pela convenção condominial.

Tribunais estaduais seguem essa mesma linha. O TJSP tem precedentes afirmando que a cobrança pela utilização de salão de festas não caracteriza relação de consumo, pois o condomínio não visa lucro e o condômino já é coproprietário do bem. O TJRJ adota raciocínio semelhante, destacando a natureza associativa da relação condominial.

Existe, porém, corrente minoritária que defende a aplicação do CDC quando o condomínio terceiriza serviços ou atua de forma profissionalizada na exploração comercial de áreas comuns. Nesses casos, haveria prestação de serviço que ultrapassaria a mera administração interna, configurando atividade econômica.

Outra situação em que se discute a incidência do CDC é quando o condomínio loca áreas comuns para terceiros não condôminos. Nessa hipótese, parte da jurisprudência entende possível a caracterização de relação de consumo, desde que presentes os requisitos legais de fornecedor e consumidor.

Como essa definição impacta a atuação prática do advogado que trabalha com condomínios?

Para o advogado que atua na área condominial, compreender essa distinção é fundamental para escolher a estratégia processual adequada. Ao representar condômino que pretende questionar cláusulas de contrato de locação de área comum, não será possível invocar diretamente a inversão do ônus da prova ou as regras de nulidade de cláusulas abusivas do CDC.

As teses defensivas e ofensivas devem se apoiar no Código Civil, na Lei 4.591/64 e na convenção condominial. É preciso verificar se houve deliberação em assembleia autorizando a locação, se os valores cobrados correspondem aos custos efetivos e se há tratamento isonômico entre os condôminos interessados.

No atendimento ao cliente condômino, é essencial esclarecer desde logo que não há prazo de sete dias para desistência (direito de arrependimento), nem possibilidade de declaração automática de nulidade de cláusulas. As discussões sobre valores e condições contratuais seguem o regime geral das obrigações civis.

Quando o condomínio é o cliente, o advogado deve orientar sobre os riscos de profissionalizar excessivamente a exploração de áreas comuns. Se a locação para terceiros tornar-se atividade habitual e lucrativa, pode surgir discussão sobre a incidência do CDC e até sobre questões tributárias relacionadas à atividade empresarial.

Na elaboração de contratos de locação de áreas comuns, recomenda-se incluir cláusulas que reforcem a natureza civil da relação: finalidade não lucrativa, destinação dos valores arrecadados para manutenção, previsão de deliberação assemblear e vinculação às normas da convenção condominial. Essas precauções blindam o instrumento contra tentativas de enquadramento no CDC.

Em ações judiciais, a escolha do procedimento também muda. Enquanto demandas consumeristas podem ser propostas no Juizado Especial Cível com maior amplitude, as discussões civis condominiais exigem observância estrita dos requisitos de cabimento. A competência territorial e o valor da causa seguem as regras gerais do CPC.

Perguntas frequentes