Bem de família do fiador vs devedor solidário: penhora na locação

A impenhorabilidade do bem de família aplica-se ao fiador, mas não ao devedor solidário. Enquanto a fiança admite penhora do imóvel residencial mesmo com a proteção da Lei 8.009/90, a solidariedade não afasta automaticamente essa proteção. Essa distinção exige análise criteriosa do tipo de garantia assumida para fundamentar corretamente defesas e orientar clientes sobre os riscos patrimoniais envolvidos.

O que a lei diz sobre a penhora do bem de família do fiador e do devedor solidário?

A Lei 8.009/90 estabelece em seu artigo 1º que o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza. Trata-se da proteção ao bem de família legal, que independe de registro ou declaração formal.

No entanto, o artigo 3º da mesma lei prevê exceções importantes. O inciso VII, incluído pela Lei 8.245/91, dispõe expressamente que a impenhorabilidade não se aplica à cobrança de aluguéis e acessórios de locação quando o fiador prestou garantia no contrato. Essa exceção consolidou-se como a principal hipótese de afastamento da proteção do bem de família.

Quanto ao devedor solidário, a legislação não prevê exceção equivalente. O Código Civil trata da solidariedade nos artigos 264 a 285, estabelecendo que o credor pode exigir de qualquer devedor solidário a dívida toda, mas sem criar regra específica sobre a penhora do bem de família. Essa ausência de previsão legal gera consequências práticas distintas.

A diferença fundamental reside na natureza jurídica de cada figura. A fiança é garantia pessoal acessória, enquanto a solidariedade implica pluralidade de devedores principais. Essa distinção, aparentemente técnica, produz efeitos concretos na proteção patrimonial e exige atenção na análise de cada caso.

Como os tribunais superiores vêm decidindo sobre a penhora nesses casos?

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que a exceção do artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90 restringe-se ao fiador de contrato de locação. Essa interpretação literal prevalece há anos na jurisprudência, confirmando que o bem de família do fiador pode ser penhorado para satisfação de débitos locatícios.

Em relação ao devedor solidário em contratos de locação, os tribunais divergem. Parte expressiva dos julgados entende que a exceção legal aplica-se apenas ao fiador, sendo inadmissível a penhora do bem de família de quem assumiu a dívida na condição de devedor solidário. Essa corrente fundamenta-se na interpretação restritiva das exceções à impenhorabilidade.

Outra linha jurisprudencial, minoritária, equipara devedor solidário ao fiador quando a solidariedade foi assumida como garantia do contrato de locação. Esses julgados argumentam que a finalidade da norma seria proteger o locador, sem privilegiar uma forma de garantia em detrimento de outra. Trata-se de interpretação teleológica que amplia o alcance da exceção legal.

O STJ também já enfrentou situações em que a mesma pessoa figura como fiadora em um contrato e devedora solidária em outro. Nesses casos, prevalece a análise individualizada de cada relação jurídica, verificando-se a qualidade assumida no título executivo específico que embasa a execução.

Há ainda precedentes que analisam a boa-fé e o abuso de direito quando o devedor constitui bem de família após assumir a obrigação. Embora a proteção legal independa de registro prévio, os tribunais avaliam eventual fraude à execução ou má-fé na constituição do patrimônio impenhorável.

Como essa distinção impacta a atuação de quem defende credores e devedores?

Para quem atua na defesa de credores em execuções de dívidas locatícias, a diferenciação entre fiador e devedor solidário é estratégica. Ao analisar o título executivo, é essencial verificar a qualificação exata dada à garantia pessoal. Se constar expressamente a fiança, a penhora do bem de família tem amparo legal direto e jurisprudência consolidada.

Quando o título apresentar devedor solidário, a situação exige cautela. Embora parte da jurisprudência admita a equiparação, o risco de improcedência da penhora é significativo. Nesse cenário, a orientação ao cliente deve incluir a possibilidade de reversão da constrição e a eventual responsabilidade por danos processuais.

Na defesa de executados, a tese de impenhorabilidade ganha força quando a pessoa não figura como fiadora, mas como devedora solidária. A petição de embargos ou impugnação deve enfatizar a ausência de previsão legal expressa e a necessidade de interpretação restritiva das exceções ao bem de família.

A análise do contrato original também revela oportunidades defensivas. Contratos que qualificam a parte ora como fiadora, ora como devedora solidária, podem conter vício que afasta a exceção legal. A imprecisão na qualificação jurídica favorece a tese de proteção integral ao patrimônio residencial.

No atendimento inicial, tanto de locadores quanto de locatários, a orientação deve incluir explicação clara sobre as consequências patrimoniais de cada tipo de garantia. Muitos clientes desconhecem que aceitar figurar como fiador implica risco maior ao patrimônio residencial do que assumir posição de devedor solidário.

Para contratos novos, a redação adequada da cláusula de garantia pode fazer diferença determinante. Locadores interessados em garantia mais efetiva devem exigir fiança expressa. Locatários e garantidores, por sua vez, podem negociar a assunção de solidariedade em vez de fiança, reduzindo o risco de perda do imóvel residencial.

Perguntas frequentes

Fontes

• Pauta sugerida pela cobertura de: ConJur

Este artigo teve curadoria da equipe da Legale Educacional e foi produzido com apoio de inteligência artificial. As citações de lei e de artigos de código foram conferidas no texto oficial publicado pelo Planalto.