Transferência de contrato de locação e responsabilidade

A locadora que transfere o contrato de locação para terceiro sem anuência do locador responde solidariamente pelos débitos e obrigações decorrentes da locação, exceto se o proprietário concordar expressamente com a substituição. Essa responsabilidade persiste mesmo após a saída do imóvel, gerando risco patrimonial relevante ao locatário original.

O que a lei diz sobre a transferência do contrato de locação?

A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece no artigo 13 que a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel dependem do consentimento prévio e escrito do locador. Quando o locatário transfere seus direitos sem essa autorização, comete infração contratual que pode resultar em despejo. O artigo 13, parágrafo único, determina que, mesmo havendo anuência do locador para a transferência, o locatário cedente não fica automaticamente liberado. A responsabilidade solidária permanece em relação ao novo ocupante, salvo se o proprietário expressamente exonerar o locatário original dessa obrigação. Essa regra protege o locador contra a deterioração das garantias contratuais. O legislador presumiu que o proprietário confia na capacidade econômica e na idoneidade do locatário originalmente contratado, e qualquer alteração subjetiva no polo passivo da relação locatícia exige sua manifestação de vontade. A solidariedade estabelecida pela norma não se presume e deve estar claramente prevista em lei ou no contrato. No caso da transferência da locação, a própria Lei do Inquilinato cria essa solidariedade legal entre cedente e cessionário.

Como os tribunais vêm decidindo sobre a responsabilidade do locatário cedente?

A jurisprudência consolidou o entendimento de que a anuência do locador para a transferência não elimina automaticamente a responsabilidade do locatário original. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu reiteradamente que apenas a exoneração expressa afasta essa obrigação solidária. Há decisões que diferenciam cessão de locação e sublocação. Na cessão, o locatário original transfere integralmente sua posição contratual ao cessionário. Na sublocação, mantém vínculo direto com o locador e cria nova relação com o sublocatário. Em ambos os casos, porém, os tribunais mantêm a responsabilidade do locatário cedente ou sublocador perante o proprietário. Alguns julgados têm reconhecido a possibilidade de exoneração tácita quando o locador passa a se relacionar exclusivamente com o novo ocupante por período prolongado, recebendo aluguéis e tratando-o como único responsável. Essa linha, contudo, não é majoritária e exige prova robusta de que houve inequívoca substituição do devedor com aquiescência do credor. Nos casos de estabelecimento comercial, os tribunais geralmente admitem que a cessão do ponto comercial inclui a transferência dos contratos de locação atrelados ao fundo de comércio. Ainda assim, mantêm a solidariedade do cedente enquanto não houver liberação expressa do locador. A Terceira Turma do STJ já afirmou que a simples ciência do locador sobre a transferência não equivale à concordância formal exigida pelo artigo 13 da Lei nº 8.245/1991. A anuência precisa ser inequívoca, preferencialmente por escrito, para gerar efeitos jurídicos.

Como essa responsabilidade solidária muda a rotina de quem advoga em locações?

O advogado que assessora locatários na transferência de contratos precisa alertar o cliente sobre o risco de permanecer responsável indefinidamente pelas obrigações locatícias. Muitos empresários encerram atividades em determinado ponto comercial acreditando que a simples entrega das chaves ou a negociação com novo ocupante os libera do contrato. Na prática, é fundamental obter do locador documento escrito que não apenas autorize a transferência, mas expressamente exonere o locatário cedente de futuras obrigações. Esse instrumento deve ser específico quanto à liberação de responsabilidade, não bastando a mera concordância com a entrada do novo locatário. A tese defensiva mais utilizada em ações de cobrança é justamente a ausência de notificação sobre inadimplemento e a falta de oportunidade de o cedente purgar a mora. Argumenta-se que o locador, ao aceitar o novo ocupante e com ele se relacionar diretamente, teria renunciado tacitamente ao crédito contra o locatário original. Outra estratégia processual é demonstrar que o locador contribuiu para agravar o débito ao não comunicar imediatamente os primeiros inadimplementos ao cedente. Em alguns casos, consegue-se redução do valor cobrado com base na teoria da perda de uma chance de o devedor solidário evitar o agravamento da dívida. No atendimento ao cliente, tornou-se imprescindível incluir cláusula expressa de exoneração em qualquer distrato ou aditivo contratual que envolva substituição de locatário. Documentar toda a negociação por escrito protege tanto o cliente quanto o advogado de futuras demandas.

Perguntas frequentes

Fontes

• Pauta sugerida pela cobertura de: ConJur

Este artigo teve curadoria da equipe da Legale Educacional e foi produzido com apoio de inteligência artificial. As citações de lei e de artigos de código foram conferidas no texto oficial publicado pelo Planalto.