Purga da Mora: Limites Jurisprudenciais e Estratégia Processual

Introdução direta ao problema jurídico

O direito do locador de retomar seu imóvel diante do inadimplemento do inquilino enfrenta um obstáculo processual relevante: o instituto da purga da mora, previsto no artigo 62, inciso II, da Lei 8.245/1991. A questão central que se apresenta na prática locatícia consiste em definir se o inquilino que reiteradamente descumpre suas obrigações pecuniárias mantém o direito de evitar o despejo mediante o simples pagamento dos valores devidos em até quinze dias após a citação. A jurisprudência superior tem reconhecido que a reiteração de atrasos configura abuso de direito e descaracteriza a boa-fé contratual exigida para o exercício da purgação. Essa orientação gera impactos diretos na estratégia processual tanto do locador quanto do locatário, alterando substancialmente a condução das ações de despejo por falta de pagamento. A discussão transcende a literalidade da lei de locações e alcança princípios contratuais fundamentais, como a função social do contrato, a boa-fé objetiva e o abuso de direito. O Superior Tribunal de Justiça tem consolidado entendimento no sentido de que a purga da mora não constitui direito potestativo absoluto, mas faculdade condicionada ao cumprimento regular das obrigações contratuais.

Fundamentação Legal

O artigo 62, inciso II, da Lei 8.245/1991 estabelece que o locatário pode evitar o despejo por falta de pagamento se, no prazo de quinze dias após a citação, efetuar o pagamento dos valores em atraso, acrescidos de custas e honorários advocatícios. Trata-se da chamada purga da mora, instituto que visa equilibrar a relação locatícia, permitindo ao inquilino uma última oportunidade de regularização antes da perda do imóvel. A literalidade do dispositivo sugere direito automático do locatário, mas sua interpretação deve ser sistemática. O artigo 422 do Código Civil estabelece que os contratantes são obrigados a guardar os princípios de probidade e boa-fé, tanto na conclusão quanto na execução do contrato. Esse comando normativo impõe limites ao exercício da purgação quando há histórico de descumprimento contratual. O artigo 187 do Código Civil complementa esse sistema ao definir como ilícito o exercício de direito que excede manifestamente os limites impostos pela boa-fé. A reiteração de atrasos caracteriza precisamente essa situação: o locatário formalmente exerce direito previsto em lei, mas o contexto fático revela abuso incompatível com a função social do contrato. A Lei de Locações também prevê, em seu artigo 9º, inciso III, a possibilidade de rescisão contratual quando o locatário deixa de cumprir obrigações legais ou contratuais. Esse dispositivo fundamenta a tese de que o descumprimento reiterado configura inadimplemento qualificado, que vai além do simples atraso pontual e afeta a essência da relação contratual. O artigo 59, parágrafo único, da mesma lei estabelece que a contestação na ação de despejo só pode versar sobre questões determinadas. Quando há histórico de inadimplência, essa limitação ganha relevância estratégica, pois o locatário não pode simplesmente alegar dificuldades financeiras genéricas para justificar atrasos sistemáticos.

Divergências e Posição dos Tribunais

O Superior Tribunal de Justiça consolidou orientação segundo a qual a habitualidade no descumprimento de obrigações contratuais afasta o direito à purga da mora. Essa jurisprudência reconhece que o instituto não pode servir como instrumento de perpetuação do inadimplemento, permitindo ao locatário adiar sistematicamente pagamentos até ser acionado judicialmente. A Terceira Turma e a Quarta Turma do STJ convergem no entendimento de que três ou mais atrasos consecutivos ou alternados caracterizam habitualidade suficiente para afastar a purgação. Esse critério objetivo oferece segurança jurídica aos operadores do direito, embora o contexto fático de cada caso deva ser considerado na análise judicial. Tribunais estaduais aplicam esse entendimento com algumas variações. O Tribunal de Justiça de São Paulo tem decisões que consideram suficiente dois atrasos quando demonstrado que o locatário utilizou anteriormente o mecanismo da purga da mora. Essa linha mais rigorosa busca evitar que o instituto seja utilizado como estratégia protelatória. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro adota posição semelhante, mas exige que os atrasos sejam comprovadamente significativos em duração. Atrasos de poucos dias, quando regularizados espontaneamente, não configuram necessariamente habitualidade para fins de afastamento da purga. Essa nuance é relevante porque distingue o inadimplente contumaz daquele que enfrenta dificuldades pontuais. Existe discussão doutrinária sobre a necessidade de comprovação específica dos atrasos anteriores na petição inicial ou se essa demonstração pode ocorrer ao longo da instrução processual. A jurisprudência majoritária exige que o locador indique na inicial os atrasos anteriores, sob pena de preclusão, mas admite a juntada de documentos comprobatórios em momento posterior quando houver justificativa razoável. O Supremo Tribunal Federal ainda não fixou tese específica sobre o tema em repercussão geral, mas referendou decisões que aplicam princípios constitucionais como a função social da propriedade e do contrato para limitar o exercício abusivo de direitos processuais. Essa orientação constitucional reforça a legitimidade da jurisprudência do STJ sobre o afastamento da purga em casos de reiteração.

Aplicação Prática na Advocacia

Na advocacia para o locador, a estratégia processual exige documentação meticulosa dos atrasos anteriores. Notificações extrajudiciais, comprovantes de pagamento fora do prazo e histórico bancário constituem provas essenciais que devem ser organizadas antes do ajuizamento da ação. A petição inicial deve descrever pormenorizadamente cada atraso, indicando datas de vencimento e efetivo pagamento. O advogado do locador deve requerer expressamente o afastamento da purga da mora já na inicial, fundamentando o pedido na habitualidade do inadimplemento. Essa providência evita que o juízo conceda automaticamente o prazo purgativo sem análise do contexto contratual. A jurisprudência tem exigido pedido expresso, não sendo suficiente a mera narrativa dos atrasos sem o requerimento específico. Para o locatário que efetivamente pretende manter a locação, a orientação consultiva deve incluir a regularização imediata de qualquer atraso, mesmo que pequeno, e a manutenção de comprovantes detalhados. Quando existe histórico de atrasos, a estratégia defensiva deve concentrar-se em demonstrar que foram situações excepcionais, devidamente justificadas e regularizadas sem necessidade de cobrança judicial. A contestação do locatário em situações de reiteração exige abordagem realista. Alegar simplesmente dificuldades financeiras não afasta a configuração do abuso de direito. A defesa tecnicamente adequada deve demonstrar que os atrasos anteriores decorreram de situações específicas e superadas, apresentando garantias concretas de adimplemento futuro. Em termos de acordos extrajudiciais, o advogado deve orientar o locador sobre a conveniência de estabelecer cláusulas que expressamente condicionem a manutenção da locação à pontualidade absoluta nos pagamentos futuros. Essas cláusulas, quando descumpridas, reforçam substancialmente a tese de impossibilidade de nova purgação em eventual ação posterior. A fase de execução de sentença de despejo também merece atenção. Mesmo após sentença favorável ao locador, o locatário pode tentar protelar a desocupação alegando direito à purgação tardia. A jurisprudência do STJ afasta essa possibilidade quando há trânsito em julgado, mas a questão pode surgir em decisões ainda recorríveis. Para escritórios que atuam em gestão de carteiras imobiliárias, recomenda-se a implementação de sistemas de alerta que identifiquem locatários com mais de um atraso no período de doze meses. Essa providência permite orientação preventiva e eventual rescisão amigável antes que se caracterize a habitualidade que dificultará futura ação de despejo.

Perguntas Frequentes

Quantos atrasos são necessários para caracterizar a habitualidade que afasta a purga da mora? A jurisprudência do STJ considera que três ou mais atrasos, consecutivos ou alternados, caracterizam habitualidade suficiente. Alguns tribunais estaduais admitem apenas dois atrasos quando demonstrado uso anterior da purgação. O contexto fático é relevante: atrasos de poucos dias regularizados espontaneamente recebem tratamento diferenciado de inadimplências prolongadas que exigem cobrança. O locador precisa mencionar os atrasos anteriores obrigatoriamente na petição inicial? Sim, a jurisprudência exige que a petição inicial descreva especificamente os atrasos anteriores quando o locador pretende o afastamento da purga da mora. A ausência dessa narrativa pode gerar preclusão do direito de alegar posteriormente a habitualidade. A comprovação documental pode ser complementada durante a instrução, mas a alegação deve constar desde a inicial com pedido expresso de afastamento do direito purgativo. Atrasos regularizados antes de qualquer cobrança judicial impedem o afastamento da purga? Não necessariamente. A regularização espontânea é considerada favoravelmente, mas não elimina automaticamente a caracterização de habitualidade. O juízo analisa o conjunto: frequência dos atrasos, duração de cada inadimplência, necessidade de notificações extrajudiciais e contexto geral da relação contratual. Atrasos sistemáticos, mesmo que regularizados, demonstram desrespeito ao pactuado e podem fundamentar o afastamento da purgação. É possível ao locatário purgar a mora após sentença de despejo ainda não transitada em julgado? O STJ entende que a oportunidade de purga da mora ocorre exclusivamente no prazo de quinze dias após a citação. Após esse momento, especialmente com sentença de procedência, não subsiste direito à purgação, mesmo que a decisão ainda seja recorrível. Essa orientação busca evitar eternização do litígio e garante efetividade à decisão judicial que reconheceu a procedência da pretensão rescisória do locador. O locador que aceita pagamento atrasado perde o direito de alegar posteriormente a habitualidade? Não perde o direito, mas a questão exige análise cuidadosa. O recebimento de aluguéis atrasados sem ressalvas não configura renúncia tácita ao direito de rescindir o contrato por inadimplemento futuro. Contudo, se o locador sistematicamente aceita pagamentos atrasados sem qualquer manifestação, pode enfraquecer sua alegação de que os atrasos caracterizam inadimplemento grave. Recomenda-se que o locador, ao receber pagamentos atrasados, formalize ressalvas quanto à manutenção de seus direitos contratuais. Acesse a lei relacionada em Lei 8.245/1991 Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-jul-04/pagamento-da-divida-que-motivou-acao-de-despejo-nao-impede-rescisao-por-atrasos-durante-o-processo/.