Fiscalização de Obras: Poder de Polícia e Competência Local

A repartição de competências legislativas e o exercício do poder de polícia municipal na fiscalização de obras

O Federalismo Brasileiro e a Complexidade da Repartição de Competências

O arranjo federativo brasileiro, inaugurado pela Constituição Federal de 1988, estabeleceu um sistema complexo de distribuição de competências legislativas e administrativas entre os entes políticos. Diferente do modelo norte-americano, onde a autonomia dos estados-membros é mais acentuada, o Brasil optou por um federalismo de cooperação com forte centralização legislativa na União, mas que reserva aos Municípios uma esfera de autonomia fundamental para a gestão da vida urbana. A compreensão dessa arquitetura é vital para o advogado que atua no direito público, urbanístico ou imobiliário, pois é nas zonas de intersecção entre as competências privativas da União e as competências locais que surgem os conflitos normativos mais intrincados.

A Constituição Federal, em seu artigo 30, inciso I, atribui aos Municípios a competência para legislar sobre assuntos de interesse local. Todavia, o conceito jurídico indeterminado de interesse local é fonte perene de debates doutrinários e jurisprudenciais. Não se trata de um interesse exclusivo do Município, pois praticamente toda matéria local possui reflexos regionais ou nacionais, mas sim de um interesse predominante. Quando analisamos a regulação do espaço urbano e a fiscalização de atividades privadas, como a construção civil, o desafio reside em determinar até onde vai o poder de polícia municipal sem invadir a competência privativa da União para legislar sobre Direito Civil e registros públicos, conforme estipula o artigo 22, inciso I, da Carta Magna.

Para o profissional do Direito que busca excelência na atuação consultiva ou contenciosa, entender as linhas tênues que separam o direito de propriedade (matéria civil) das limitações administrativas ao direito de propriedade (matéria urbanística e administrativa) é essencial. O aprofundamento nessas questões, que envolvem a interpretação sistemática da Constituição, é um dos pilares abordados na Pós-Graduação em Direito e Processo Constitucional, permitindo ao jurista identificar vícios de inconstitucionalidade formal ou defender a higidez de normas municipais com base na predominância do interesse.

O Poder de Polícia Administrativa e a Ordenação Urbana

O poder de polícia administrativa é a faculdade de que dispõe a Administração Pública para condicionar e restringir o uso e gozo de bens, atividades e direitos individuais, em benefício da coletividade ou do próprio Estado. No âmbito municipal, esse poder manifesta-se com vigor na política de desenvolvimento urbano, executada conforme as diretrizes gerais fixadas em lei, tendo por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes, conforme preceitua o artigo 182 da Constituição Federal. A exigência de transparência e publicidade em atividades que impactam o meio ambiente urbano e a segurança coletiva insere-se legitimamente nesse contexto.

Quando a legislação municipal impõe obrigações acessórias aos proprietários de obras ou construtoras, como a instalação de placas informativas contendo dados sobre os responsáveis técnicos, alvarás e natureza do empreendimento, não está a edilidade legislando sobre direito civil contratual. Está, na verdade, exercendo seu poder de fiscalização e controle sobre o uso do solo. A publicidade dessas informações é instrumento de *accountability* social e administrativo, permitindo que tanto a fiscalização oficial quanto a própria comunidade exerçam controle sobre a regularidade da edificação. A ausência de identificação clara em canteiros de obras dificulta a ação estatal e coloca em risco a segurança jurídica e física da vizinhança.

A validade de tais normas municipais sustenta-se na premissa de que a regulação da construção civil possui uma natureza bifronte. De um lado, existem os aspectos contratuais e de responsabilidade civil, afetos à legislação federal. De outro, existem os aspectos de posturas municipais, segurança edilícia, estética urbana e controle do uso do solo, que são de competência municipal. A jurisprudência pátria tem consolidado o entendimento de que normas que visam a garantir a segurança, a higiene e a funcionalidade das construções, bem como a informação adequada à coletividade, inserem-se no âmbito do interesse local e do poder de polícia. Para dominar a aplicação prática desses conceitos e a defesa dos administrados ou da administração, a Pós-Graduação Prática em Direito Administrativo oferece o ferramental técnico necessário para navegar por essas demandas regulatórias.

A Intersecção com o Direito do Consumidor e a Transparência

Outro vetor constitucional que legitima a intervenção legislativa municipal em certas obrigações de fazer no âmbito de obras privadas é a proteção do consumidor. Embora a competência para legislar sobre produção e consumo seja concorrente entre União, Estados e Distrito Federal (artigo 24, V e VIII, da CF), os Municípios podem suplementar a legislação federal e estadual no que couber (artigo 30, II, da CF). A exigência de informações claras em empreendimentos imobiliários atende diretamente ao princípio da transparência e ao direito à informação, basilares no Código de Defesa do Consumidor.

A presença de placas indicativas serve não apenas à fiscalização urbanística, mas também protege eventuais adquirentes e a sociedade em geral contra incorporações irregulares ou obras clandestinas. A clandestinidade na construção civil é um problema crônico nas cidades brasileiras, gerando impactos negativos na infraestrutura urbana e na segurança pública. Ao exigir a identificação ostensiva, o legislador municipal cria um mecanismo de controle social que desestimula a informalidade. Portanto, a norma local que obriga a publicidade dos dados da obra não conflita com a legislação federal; ao contrário, ela densifica os princípios constitucionais da publicidade e da proteção ao consumidor no âmbito local.

Distinção entre Direito de Construir e Direito de Propriedade

É imperativo distinguir o direito de propriedade, em sua essência civil, do direito de construir. O direito de propriedade é garantido constitucionalmente, mas o seu exercício, especialmente no que tange ao direito de construir (*ius aedificandi*), não é absoluto nem ilimitado. O direito de construir é subordinado às normas de ordem pública, notadamente às restrições urbanísticas e administrativas. O proprietário tem a faculdade de edificar, desde que respeite as regras de zoneamento, coeficientes de aproveitamento, recuos e, crucialmente, os deveres instrumentais de licenciamento e identificação da obra exigidos pela municipalidade.

Argumentos que tentam invalidar leis municipais de postura sob a alegação de ofensa ao direito de propriedade ou invasão de competência federal costumam falhar quando não observam essa distinção. A norma que obriga a colocação de uma placa não interfere no conteúdo do direito de propriedade, nem altera a natureza dos direitos reais. Ela é uma norma de postura municipal, uma obrigação de fazer de natureza administrativa, acessória à atividade de construção. O Supremo Tribunal Federal, em diversas oportunidades, já reconheceu a legitimidade dos Municípios para legislar sobre assuntos que, embora tangenciem o direito civil ou comercial, tenham motivação preponderante na ordenação urbana, na segurança pública ou na higiene local.

O Princípio da Predominância do Interesse

A chave hermenêutica para solucionar aparentes conflitos de competência reside no princípio da predominância do interesse. Se a norma visa precipuamente regular a relação contratual entre construtora e cliente, ou os direitos reais sobre o terreno, ela seria inconstitucional se emanada do Município. Contudo, se o objetivo central da norma é assegurar que a atividade de construção — que é uma atividade de risco e de alto impacto urbano — seja desenvolvida de forma transparente, permitindo a fiscalização do cumprimento das leis de uso e ocupação do solo, o interesse predominante é inequivocamente local.

A cidade é o *locus* onde a vida acontece e onde os conflitos de vizinhança e urbanísticos se materializam. Negar ao Município a competência para exigir requisitos mínimos de identificação em obras seria esvaziar sua autonomia constitucional para gerir o espaço urbano. A doutrina administrativista moderna reforça que o poder de polícia não deve ser visto apenas como um poder de veto ou repressão, mas como um instrumento de conformação da atividade privada ao interesse público. Nesse sentido, a regulação de placas e avisos em obras é uma manifestação do poder de polícia preventivo e fiscalizatório, essencial para a manutenção da ordem urbanística.

Formalismo e Razoabilidade na Legislação Municipal

Apesar da competência material e legislativa do Município ser reconhecida, a validade das normas também passa pelo crivo da razoabilidade e da proporcionalidade. O legislador municipal, ao criar obrigações para os particulares, não pode impor ônus excessivos ou impossíveis de serem cumpridos, nem criar taxas ou exigências que configurem confisco ou entrave burocrático desmedido. A exigência de placas deve limitar-se às informações estritamente necessárias para a identificação da responsabilidade técnica (engenheiro ou arquiteto), da titularidade do imóvel, do número do processo administrativo de licenciamento e da natureza da obra.

Exigências que extrapolem esse escopo informativo e passem a demandar elementos estranhos ao poder de polícia edilício poderiam, em tese, ser questionadas judicialmente sob a ótica da razoabilidade ou do desvio de finalidade. Contudo, mantendo-se a norma dentro dos parâmetros de identificação e publicidade, ela se reveste de plena legalidade. Para o advogado, a análise da constitucionalidade de uma lei municipal exige, portanto, um duplo exame: primeiro, o da competência formal (se a matéria é de interesse local); segundo, o da constitucionalidade material (se a restrição aos direitos individuais é proporcional e adequada aos fins públicos almejados).

A advocacia estratégica nessas áreas requer um conhecimento transversal que une o Direito Constitucional, Administrativo e Imobiliário. A defesa de construtoras, incorporadoras ou mesmo a assessoria a órgãos públicos demanda uma visão que ultrapasse a leitura literal da lei, alcançando os princípios que regem a administração pública e a organização federativa do Estado.

Quer dominar o Direito Imobiliário e entender todas as nuances legais que envolvem a construção civil e a regulação urbana para se destacar na advocacia? Conheça nosso curso Pós-Graduação em Direito Imobiliário e transforme sua carreira com conhecimento especializado.

Insights sobre o Tema

A análise da competência municipal para legislar sobre obrigações acessórias em obras revela a dinâmica do federalismo brasileiro, onde a descentralização administrativa visa fortalecer o controle local. O reconhecimento dessa competência reforça a autonomia municipal não apenas para planejar, mas para fiscalizar efetivamente o território. Para o mercado imobiliário, isso sinaliza a necessidade de compliance rigoroso com as posturas locais, visto que a jurisprudência tende a prestigiar o interesse local em detrimento de alegações genéricas de invasão de competência federal quando o tema é ordenação urbana. Além disso, a transparência nas obras torna-se um ativo de segurança jurídica, protegendo investidores e a vizinhança.

Perguntas e Respostas

1. O que define o “interesse local” previsto no artigo 30 da Constituição Federal?
O interesse local não é aquele exclusivo do Município, mas sim o interesse predominante. Trata-se de matérias onde a realidade municipal e as peculiaridades da cidade exigem uma regulação específica, superior ou complementar ao interesse regional ou nacional, especialmente em questões de uso do solo, transporte coletivo e ordenação urbana.

2. A exigência de placas em obras fere o direito de propriedade?
Não. O direito de propriedade não é absoluto e deve cumprir sua função social. A exigência de placas é uma limitação administrativa decorrente do poder de polícia municipal, incidindo sobre o direito de construir (*ius aedificandi*) para garantir a fiscalização e a segurança coletiva, sem retirar a titularidade ou o conteúdo econômico essencial da propriedade.

3. O Município pode legislar sobre qualquer aspecto da construção civil?
Não. O Município não pode legislar sobre Direito Civil (ex: validade de contratos de empreitada, responsabilidade civil contratual) nem sobre Direito do Trabalho ou condições de segurança do trabalho (competência privativa da União). Sua competência restringe-se às normas de postura, urbanismo, estética, higiene e habitabilidade da edificação.

4. Qual a relação entre a exigência de placas em obras e o Direito do Consumidor?
A exigência de identificação da obra promove a transparência e o direito à informação, princípios basilares do Código de Defesa do Consumidor. Isso permite que potenciais compradores e a sociedade saibam quem é o responsável técnico e legal pelo empreendimento, prevenindo fraudes e construções irregulares.

5. O que ocorre se uma lei municipal impuser exigências desproporcionais para a identificação de obras?
Se a lei municipal criar obrigações que não guardam relação lógica com a finalidade de fiscalização ou que impõem custos e entraves excessivos (violando a razoabilidade), ela pode ser questionada judicialmente por inconstitucionalidade material, mesmo que o Município tenha competência formal para legislar sobre o tema.

Aprofunde seu conhecimento sobre o assunto na Wikipedia.

Acesse a lei relacionada em Lei nº 10.257/2001 – Estatuto da Cidade

Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-fev-25/lei-municipal-que-determina-instalacao-de-placas-em-obras-e-valida-decide-tj-sp/.