Registro sem CNDs: O Novo Desafio da Advocacia Imobiliária

A Inexigibilidade de Certidões Negativas de Débito no Registro Imobiliário: Análise Jurídica e Impactos na Advocacia

A dinâmica do Direito Imobiliário brasileiro vive um constante tensionamento entre dois vetores fundamentais: a segurança jurídica e a celeridade dos negócios. No centro desse debate, encontra-se a figura do Oficial de Registro de Imóveis e os limites de sua atuação na qualificação registral.

Um dos temas mais controvertidos e de alto impacto prático refere-se à exigibilidade, ou não, de Certidões Negativas de Débito (CNDs) fiscais e trabalhistas como condição *sine qua non* para o registro de escrituras de compra e venda ou oneração de bens imóveis.

Historicamente, o sistema registral foi utilizado pelo Estado como um mecanismo indireto de coerção fiscal. A lógica era simples: para transferir o patrimônio, o contribuinte deveria provar que estava em dia com suas obrigações tributárias. Contudo, essa prática tem sido sistematicamente revista pelos tribunais superiores e pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

A evolução jurisprudencial e legislativa aponta para a desburocratização, firmando o entendimento de que o cartório não pode atuar como fiscal de tributos de forma a impedir o exercício do direito de propriedade, salvo nas hipóteses estritamente previstas em lei e que não configurem sanção política.

Para o advogado atuante na área, compreender as nuances dessa inexigibilidade é vital. Não se trata apenas de saber o que o cartório pode ou não exigir, mas de entender os riscos residuais que essa dispensa acarreta para o adquirente do imóvel.

O Princípio da Legalidade e a Qualificação Registral

A atividade registral é regida estritamente pelo princípio da legalidade. O Oficial de Registro somente pode formular exigências que tenham amparo na lei. A qualificação registral é o juízo prudencial, positivo ou negativo, que o registrador faz sobre o título que lhe é apresentado, verificando se este preenche os requisitos formais e materiais para ingressar no fólio real.

Durante décadas, leis esparsas, como a Lei nº 8.212/1991 (Lei da Seguridade Social), impuseram a obrigatoriedade de apresentação de CNDs do INSS e da Receita Federal para a averbação de obras ou registro de transmissões imobiliárias por empresas. Isso criava um entrave significativo para o mercado, pois uma dívida previdenciária, muitas vezes em discussão judicial, travava o patrimônio imobiliário da pessoa jurídica.

O Supremo Tribunal Federal (STF), no entanto, consolidou o entendimento de que tais exigências configuram sanções políticas inadmissíveis. O Estado dispõe de meios próprios para a cobrança de seus créditos (a Execução Fiscal) e não pode utilizar a restrição a direitos fundamentais, como o de propriedade e o da livre atividade econômica, como meio coercitivo de cobrança.

Assim, a recusa do registro imobiliário baseada unicamente na ausência de certidão negativa de tributos federais passou a ser vista como um ato ilegal e inconstitucional. O Conselho Nacional de Justiça, alinhado a esse entendimento, tem reiteradamente decidido que os cartórios não podem criar barreiras não previstas na legislação atualizada ou que contrariem a jurisprudência vinculante do STF.

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A Lei 13.097/2015 e o Princípio da Concentração na Matrícula

Um marco legislativo fundamental para a compreensão deste tema é a Lei nº 13.097/2015. Esta norma positivou e fortaleceu o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel. Segundo este princípio, para que fatos ou atos jurídicos possam ser opostos a terceiros de boa-fé, eles devem estar obrigatoriamente inscritos no registro imobiliário.

O artigo 54 da referida lei estabelece que os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula as ações reais ou pessoais reipersecutórias.

Isso significa que, se não houver uma penhora, uma hipoteca ou uma averbação de existência de ação (art. 828 do CPC) na matrícula, o adquirente é presumido de boa-fé. A lógica da lei é proteger o tráfego imobiliário, retirando a necessidade de uma “arqueologia jurídica” infindável em busca de certidões em comarcas onde o vendedor residiu no passado.

Consequentemente, a exigência cartorária de apresentação de um calhamaço de certidões negativas (federais, estaduais, trabalhistas) perdeu força normativa como requisito de *ingresso* do título. Se a lei protege o adquirente que confia na matrícula, o registrador não deve obstar o registro pela falta de documentos que visam provar fatos que, por lei, não atingiriam o comprador de boa-fé se não estivessem averbados.

Entretanto, é crucial distinguir a eficácia perante o registro da segurança do negócio jurídico. A dispensa da CND para o ato de registro não significa que as dívidas do vendedor desapareceram ou que não possam, eventualmente, gerar discussões sobre fraude à execução, caso se prove a má-fé ou a insolvência notória.

Responsabilidade Tributária e Dívidas Propter Rem

Ao discutir a dispensa de certidões, o advogado deve ter clareza absoluta sobre a distinção entre dívidas pessoais do vendedor e dívidas *propter rem* (próprias da coisa). A decisão administrativa ou judicial que impede o cartório de exigir CND refere-se, em regra, aos tributos pessoais e contribuições previdenciárias.

No que tange aos tributos imobiliários, como o IPTU, a regra do artigo 130 do Código Tributário Nacional (CTN) permanece vigente. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Portanto, embora o cartório possa ser impedido de travar o registro por falta de CND de tributos federais da empresa vendedora, a questão do IPTU exige cautela redobrada. Se a escritura for lavrada e registrada sem a prova de quitação do IPTU, o comprador assume automaticamente a dívida.

Neste ponto, a atuação do cartório muitas vezes se pauta na segurança das partes. A exigência de apresentação da prova de quitação do IPTU visa alertar o adquirente sobre a sub-rogação da dívida. Contudo, se as partes, cientes do débito, insistirem no registro assumindo a responsabilidade, o princípio da legalidade estrita sugere que o registro não deveria ser negado, mas sim realizado com a ressalva da existência do débito, se a legislação municipal assim permitir ou não houver vedação expressa intransponível.

A Fraude à Execução e a Súmula 375 do STJ

A inexigibilidade de certidões pelo cartório dialoga diretamente com o instituto da fraude à execução. A Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) define que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.

Se o cartório não exige as certidões de distribuidor cível ou trabalhista para registrar a compra, como fica a situação do credor que foi lesado? O ônus da prova recai sobre o credor, que deverá demonstrar que o adquirente sabia da insolvência do vendedor (o *consilium fraudis*).

Aqui reside o perigo da advocacia “automática”. O advogado que assessora o comprador não pode se contentar com a facilidade registral. O fato de o cartório registrar a escritura sem as certidões não blinda o comprador de uma futura ação pauliana ou de um incidente de fraude à execução, caso fique provado que ele dispensou as cautelas mínimas de praxe (a chamada *due diligence*).

A dispensa de CNDs pelo registro de imóveis é uma medida de eficiência administrativa, não um salvo-conduto para a fraude. O profissional do Direito deve orientar seu cliente a exigir, contratualmente, todas as certidões de praxe, independentemente da exigência cartorária.

A Atuação do CNJ e a Padronização Nacional

O Conselho Nacional de Justiça tem desempenhado um papel uniformizador essencial. As Corregedorias Gerais de Justiça dos Estados, por vezes, editavam normas conflitantes, algumas mais burocráticas, outras mais liberais. A intervenção do CNJ busca garantir que o direito de propriedade seja exercido de forma isonômica em todo o território nacional.

As decisões do CNJ que afastam a exigência de CNDs baseiam-se na premissa de que o registrador não é fiscal de tributos. A sua função é conferir publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos. Transformar o balcão do cartório em um posto de cobrança da Receita Federal ou do INSS desvirtua a função pública delegada.

Além disso, a exigência de CND violava o princípio do livre acesso à justiça e à efetividade dos direitos. Muitas vezes, a obtenção de uma CND depende de processos administrativos morosos. Condicionar o registro da propriedade a essa burocracia significava deixar o imóvel em um limbo jurídico, prejudicando a função social da propriedade.

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Impactos Práticos na Lavratura de Escrituras

É importante diferenciar o momento do *registro* (no Cartório de Registro de Imóveis) do momento da *lavratura da escritura* (no Tabelionato de Notas). A Lei 7.433/1985 regulamentava a apresentação de certidões na lavratura. Com o advento da Lei 13.097/2015 e do Decreto 93.240/1986 (alterado), houve uma flexibilização.

Atualmente, é possível que as partes, na escritura pública, dispensem a apresentação das certidões de feitos ajuizados, declarando ter ciência dos riscos. O tabelião deve alertar sobre as consequências, mas não pode se recusar a lavrar o ato se as partes insistirem na dispensa, salvo nos casos de vedação legal absoluta (que são cada vez mais raros diante da jurisprudência do STF sobre inconstitucionalidade de sanções políticas).

Quando esse título chega ao Registro de Imóveis, o Oficial não pode criar uma exigência que já foi superada ou dispensada validamente no momento da escritura, desde que a lei não imponha a CND como requisito de validade do negócio jurídico material.

Conclusão

A tendência moderna do Direito Registral Imobiliário é a simplificação de procedimentos e a concentração de informações na matrícula. A decisão de impedir que cartórios exijam Certidões Negativas de Débito para registrar transferências imobiliárias é uma vitória da livre circulação de riquezas e do direito de propriedade.

Ela retira do Oficial de Registro o incômodo papel de fiscal arrecadador e devolve às partes a responsabilidade pela análise de risco do negócio. O Estado deve cobrar seus tributos pelos meios executivos próprios, sem criar embaraços administrativos desproporcionais ao contribuinte.

No entanto, essa liberdade procedimental transfere uma responsabilidade imensa para o advogado. Sem a “trava” do cartório, a verificação da solvência do vendedor torna-se uma tarefa exclusiva da auditoria jurídica prévia. O profissional que ignora essa etapa, confiando apenas na possibilidade de registro, expõe seu cliente a riscos patrimoniais severos.

Portanto, a inexigibilidade de CNDs deve ser comemorada como um avanço na desburocratização, mas recebida com cautela na prática da advocacia preventiva. O registro garante a propriedade, mas somente a *due diligence* garante a tranquilidade do investimento.

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Principais Insights

Mudança de Paradigma: O cartório deixa de atuar como “fiscal de tributos” auxiliar do Estado para focar na segurança jurídica e publicidade dos atos, proibindo-se sanções políticas que impeçam o registro.

Princípio da Concentração: A segurança do adquirente reside cada vez mais no que consta na matrícula do imóvel (Lei 13.097/2015). Se não há averbação de dívida ou penhora, presume-se a boa-fé, tornando a exigência de CNDs externas uma barreira burocrática desnecessária para o ato registral.

Responsabilidade Profissional: A facilidade de registrar sem CND não elimina a dívida nem o risco de fraude. O papel do advogado muda de “cumpridor de exigências cartorárias” para “auditor de riscos”, tornando a *due diligence* ainda mais crucial.

Perguntas e Respostas

1. O cartório pode exigir certidão negativa de IPTU para registrar a compra e venda?
Embora o STF tenha afastado a exigência de CNDs federais como sanção política, o IPTU é uma dívida *propter rem*. O artigo 130 do CTN prevê a sub-rogação. Geralmente, exige-se a prova de quitação ou a declaração expressa do comprador assumindo os débitos para garantir a segurança jurídica e a continuidade da arrecadação municipal vinculada ao imóvel.

2. Se o cartório dispensar as certidões, o comprador está 100% seguro?
Não. O registro transfere a propriedade, mas se o vendedor tiver dívidas que o levem à insolvência e ficar provada a má-fé do comprador ou o conhecimento prévio da situação (fraude à execução), o negócio pode ser anulado ou ineficaz perante o credor. A segurança vem da análise prévia (due diligence), não apenas do ato registral.

3. A Lei 13.097/2015 acabou com a necessidade de tirar certidões dos distribuidores forenses?
Para fins de validade do registro e oponibilidade imediata, a lei concentrou os atos na matrícula. Contudo, para fins de segurança do negócio e para afastar qualquer alegação de má-fé em futura lide judicial, a obtenção das certidões forenses continua sendo uma prática indispensável na advocacia preventiva.

4. O que acontece se o vendedor for uma empresa com dívidas no INSS?
Antigamente, a Lei 8.212/91 impedia a venda. O STF declarou essa exigência inconstitucional. Hoje, o cartório não pode negar o registro da venda apenas porque a empresa tem dívidas previdenciárias. O INSS deve cobrar a dívida via execução fiscal, podendo penhorar o bem se a venda for caracterizada como fraude, mas não impedir o registro *a priori*.

5. Qual a diferença entre a exigência do Tabelião e a do Oficial de Registro?
O Tabelião lavra a escritura pública e tem o dever de orientar as partes e solicitar as certidões (Lei 7.433/85). Porém, as partes podem dispensá-las na escritura, assumindo os riscos. O Oficial de Registro analisa o título (escritura) para ingresso na matrícula. Se a escritura já dispensou as certidões validamente, o Oficial não deve criar nova exigência sobre o mesmo tema, salvo disposição legal expressa em contrário.

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Acesse a lei relacionada em Lei 7.433/1985

Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-fev-16/cartorio-nao-pode-exigir-certidao-negativa-de-debito-para-registrar-imovel-decide-cnj/.