Condomínio: Conflito entre Propriedade e Destinação Residencial

O Conflito entre o Direito de Propriedade e a Destinação Residencial em Condomínios Edilícios

A Tensão Fundamental no Direito Condominial Contemporâneo

O Direito Imobiliário e, mais especificamente, o Direito Condominial, vivem um momento de intensa reconfiguração hermenêutica diante das novas dinâmicas sociais de ocupação e uso da propriedade privada. No centro deste debate jurídico encontra-se uma tensão clássica, porém renovada, entre o direito de propriedade individual e as limitações impostas pela convivência coletiva regulada. O cenário atual exige que advogados e juristas revisitem os conceitos fundamentais do Código Civil para compreender até onde vai a autonomia do proprietário dentro de um condomínio edilício.

A questão central gira em torno da interpretação do artigo 1.335 do Código Civil, que garante ao condômino o direito de usar, fruir e livremente dispor da sua unidade. No entanto, este direito não é absoluto. Ele encontra barreiras imediatas no artigo 1.336, IV, do mesmo diploma legal, que estabelece o dever do condômino de não utilizar a unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Essa dicotomia cria um campo fértil para litígios, especialmente quando novas formas de exploração econômica da propriedade colidem com a destinação original do edifício. O operador do Direito deve analisar se a alta rotatividade de ocupantes em unidades autônomas, ainda que amparada no direito de propriedade, desvirtua a finalidade residencial do empreendimento.

Para compreender a profundidade deste tema, é necessário ir além da superfície da lei e analisar a natureza jurídica do condomínio edilício. Não se trata apenas de uma comunhão de bens, mas de uma estrutura complexa onde o direito exclusivo sobre a unidade autônoma coexiste indissociavelmente com a copropriedade das áreas comuns. Essa simbiose exige regras rígidas de convivência.

Quando a utilização da unidade começa a se assemelhar a uma atividade comercial ou de hospedagem, surge a dúvida sobre a violação da convenção de condomínio. A doutrina jurídica tem se debruçado sobre a definição do que constitui “uso residencial”. A residência pressupõe, em sua essência, certa estabilidade, ânimo de permanência e a criação de um núcleo de vida privada.

Em contrapartida, a exploração econômica predatória ou a utilização da unidade como um ativo puramente financeiro de alta circulação pode configurar desvio de finalidade. É aqui que o advogado especialista deve atuar, analisando cada caso concreto à luz da convenção condominial e da legislação vigente. Para aqueles que desejam se aprofundar nas nuances destes contratos e suas especificidades, o estudo detalhado das Espécies de Locação: Residencial, Não Residencial e por Temporada é fundamental para distinguir o que é locação típica do que é atividade empresarial.

A Natureza Jurídica da Locação por Temporada e a Hospedagem

Um dos pontos nevrálgicos da discussão jurídica é a distinção técnica entre a locação por temporada, regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), e o contrato de hospedagem atípica. O artigo 48 da Lei do Inquilinato define a locação por temporada como aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, contratada por prazo não superior a noventa dias.

Aparentemente, a legislação oferece um abrigo seguro para a locação de curta duração. Contudo, a análise jurídica aprofundada revela que a mera adequação ao prazo temporal não é suficiente para caracterizar a relação locatícia simples quando outros elementos descaracterizam a natureza residencial. A oferta pública massiva, a rotatividade diária e a prestação de serviços concomitantes (como lavanderia, arrumação diária e concierge) aproximam a atividade da hotelaria.

A Lei Geral do Turismo (Lei nº 11.771/2008) estabelece requisitos específicos para os meios de hospedagem. A prestação de serviços de hotelaria em edifícios estritamente residenciais, sem a devida licença e sem a estrutura de segurança adequada, pode configurar uma atividade comercial irregular. O condomínio edilício residencial não possui, via de regra, o aparato de controle de acesso e fiscalização necessário para lidar com um fluxo indeterminado de pessoas estranhas à comunidade condominial.

O advogado deve atentar para o conceito de “destinação” previsto na convenção do condomínio. Se a destinação é exclusivamente residencial, qualquer atividade que, na prática, transforme a unidade em um ponto comercial ou de exploração hoteleira, pode ser vetada. A segurança jurídica do corpo diretivo do condomínio e dos demais condôminos depende da correta interpretação dessas cláusulas.

A jurisprudência tem evoluído para analisar o impacto social da atividade. Não se trata apenas de proibir o lucro, mas de preservar a “affectio societatis” que deve existir, ainda que minimamente, entre vizinhos. A quebra da segurança e do sossego, bens jurídicos tutelados pelo Código Civil, é o principal argumento para a restrição dessas atividades.

Além disso, a responsabilidade civil do condomínio e do proprietário entra em jogo. Em casos de danos causados por ocupantes temporários a áreas comuns ou a terceiros, a identificação do nexo causal e da responsabilidade pode se tornar complexa. A falta de registro formal desses ocupantes, diferentemente do que ocorre em hotéis, gera um vácuo de segurança.

O profissional do Direito precisa dominar a redação e a interpretação das convenções condominiais. Muitas convenções são antigas e não preveem expressamente as novas modalidades de locação. A atualização desses instrumentos normativos internos é um campo de trabalho vasto e necessário.

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O Poder Normativo da Convenção e o Quórum de Deliberação

A soberania da assembleia geral e a força normativa da convenção de condomínio são pilares do Direito Condominial. O artigo 1.333 do Código Civil estabelece que a convenção que constitui o condomínio edilício torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, bem como para seus ocupantes. É neste documento que se define a destinação do edifício.

Quando surge a necessidade de alterar a destinação do edifício ou de impor restrições severas ao direito de propriedade, o quórum de deliberação torna-se a questão processual mais relevante. O artigo 1.351 do Código Civil é claro ao exigir o quórum qualificado de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos para a alteração da convenção, e a unanimidade para a mudança da destinação do edifício.

Aqui reside uma sutileza jurídica crucial: proibir a locação de curta duração constitui uma “mudança de destinação” do edifício ou apenas uma “norma de convivência”? Se for considerada mudança de destinação (de mista para estritamente residencial, ou vice-versa), exige-se a unanimidade, o que na prática inviabiliza quase qualquer alteração em grandes condomínios.

No entanto, a tendência interpretativa majoritária inclina-se no sentido de que a regulação da forma de ocupação, visando preservar o caráter residencial já existente, não altera a destinação, mas a reforça. Nesse sentido, a alteração da convenção para explicitar a proibição de atividades de cunho hoteleiro ou de alta rotatividade exigiria o quórum de 2/3.

Ainda assim, o quórum de 2/3 é difícil de ser alcançado, o que leva muitos condomínios a tentarem regular a matéria via Regimento Interno, que exige quórum simples. O advogado deve alertar seus clientes sobre a fragilidade jurídica dessa estratégia. Restrições ao direito de propriedade, por sua gravidade, devem constar na Convenção, sob pena de nulidade.

A validade das decisões assembleares que limitam o uso da propriedade é frequentemente questionada judicialmente. O argumento central dos proprietários insatisfeitos é o da abusividade da restrição e da violação do direito adquirido. Contudo, o direito de propriedade não pode se sobrepor ao interesse coletivo, especialmente quando a atividade desenvolvida desnatura a função social da propriedade condominial.

É importante notar que a restrição não pode ser discriminatória ou infundada. A proibição total de locações, por exemplo, seria inconstitucional. O que se permite regular é a modalidade de uso que afeta a coletividade. A distinção entre “locação” e “hospedagem” é a chave mestra para a validade das cláusulas restritivas.

A análise econômica do Direito também pode ser aplicada aqui. A presença de unidades destinadas à exploração intensa pode desvalorizar as demais unidades residenciais, criando externalidades negativas que justificam a intervenção regulatória da assembleia. O condomínio atua, assim, como um microestado regulando suas relações internas.

Aspectos Processuais e a Jurisprudência dos Tribunais Superiores

A batalha jurídica sobre as restrições em condomínios edilícios inevitavelmente chega aos tribunais. A atuação do advogado no contencioso cível exige um conhecimento profundo não apenas do direito material, mas também da jurisprudência consolidada e em formação nos Tribunais Superiores, notadamente no Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Os precedentes judiciais têm demonstrado uma oscilação baseada nas especificidades de cada caso. Não há uma solução única aplicável a todos os condomínios. Fatores como o tamanho do empreendimento, a existência de portaria 24 horas, a estrutura de lazer e o histórico de problemas de segurança são levados em consideração pelos magistrados ao decidirem sobre a validade das proibições.

Um ponto de atenção é a carga probatória. Cabe ao condomínio demonstrar que a atividade exercida na unidade ré está causando transtornos efetivos ou risco à segurança. Alegações genéricas muitas vezes não são suficientes para restringir o direito de propriedade. A produção de provas, como livros de ocorrência, testemunhos de funcionários e registros de entrada e saída, é vital para o sucesso da demanda.

Por outro lado, o proprietário que se sente lesado deve demonstrar que sua atividade se enquadra nos limites da locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato e que não há prestação de serviços hoteleiros. A linha de defesa costuma focar na ausência de habitualidade comercial e na natureza civil do contrato de locação celebrado.

O papel do STJ é uniformizar a interpretação da lei federal. As decisões da corte superior sinalizam o caminho para as instâncias inferiores. A tendência de valorizar a autonomia da vontade coletiva, manifestada na convenção de condomínio, tem ganhado força. Se a convenção proíbe expressamente a destinação comercial ou de hospedagem, o Judiciário tende a respeitar essa pactuação privada.

Entretanto, a omissão da convenção gera insegurança. Nos casos em que a convenção é silente, a interpretação torna-se mais complexa. O advogado deve estar preparado para argumentar com base nos princípios gerais do direito, na função social da propriedade e na boa-fé objetiva.

A litigância estratégica nesta área envolve também a propositura de ações declaratórias ou anulatórias de assembleias. O rigor formal na convocação e na condução das assembleias que deliberam sobre essas restrições é absoluto. Um erro procedimental pode anular meses de discussões e decisões condominiais.

O Papel da Administração Condominial na Fiscalização

Além do aspecto normativo, há o desafio prático da fiscalização. Como o síndico e a administração podem controlar o uso das unidades sem incorrer em abuso de autoridade ou invasão de privacidade? O equilíbrio é delicado. A implementação de sistemas de controle de acesso rigorosos é uma medida preventiva eficaz, mas deve estar amparada por regras claras aprovadas em assembleia.

A responsabilidade civil do síndico também é um tema relevante. A omissão diante de atividades que colocam em risco a segurança do condomínio pode gerar o dever de indenizar. Por outro lado, o excesso de zelo, que configure assédio ou constrangimento ao condômino ou seus locatários, também gera passivo judicial.

A advocacia preventiva é essencial neste contexto. A elaboração de pareceres jurídicos que orientem o síndico sobre os limites de sua atuação e a revisão periódica das normas internas são serviços de alto valor agregado. O advogado atua como um garantidor da legalidade dentro da microcomunidade condominial.

Conclui-se, portanto, que a matéria transcende a simples leitura de artigos de lei. Ela exige uma compreensão sociológica e econômica da vida em condomínio. A densidade demográfica dos grandes centros urbanos e a economia compartilhada trouxeram desafios que o legislador de 2002 (ano do Código Civil) ou de 1964 (Lei de Condomínios) não poderia prever integralmente. Cabe aos operadores do direito a construção de soluções que harmonizem o progresso econômico com a paz social.

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Insights sobre o Tema

* **Soberania da Convenção:** A Convenção de Condomínio é o instrumento jurídico supremo dentro da microssociedade condominial, e sua alteração exige quórum qualificado, sendo a principal ferramenta para limitar usos não residenciais.
* **Conceito de Destinação:** A chave para a proibição de atividades atípicas reside na definição precisa de “destinação residencial”, que pressupõe estabilidade e núcleo familiar, contrapondo-se à rotatividade da hospedagem.
* **Hotelaria vs. Locação:** A distinção jurídica entre locação por temporada (Lei do Inquilinato) e hospedagem (Lei Geral do Turismo) muitas vezes depende da existência de serviços agregados (lavanderia, concierge), e não apenas do prazo de ocupação.
* **Segurança como Fundamento:** O principal argumento jurídico validado pelos tribunais para restringir o direito de propriedade nestes casos é a garantia da segurança e do sossego dos demais condôminos (Art. 1.336, IV do CC).
* **Tendência Jurisprudencial:** O Judiciário tende a respeitar a decisão da maioria qualificada dos condôminos quando esta visa preservar a destinação original do prédio, afastando a tese de direito de propriedade absoluto.

Perguntas e Respostas

1. O síndico pode proibir a entrada de locatários temporários sem assembleia prévia?

Não. O síndico não possui poder autocrático para restringir o direito de propriedade ou de posse de um condômino unilateralmente. Qualquer restrição ao uso da unidade ou acesso de locatários deve estar fundamentada na Convenção do Condomínio ou, no mínimo, em decisão de assembleia que interprete as normas vigentes, sob pena de configurar abuso de direito e gerar dever de indenizar.

2. Qual é o quórum necessário para proibir locações de curta duração na Convenção?

Para alterar a Convenção de Condomínio e incluir cláusulas restritivas sobre a forma de utilização das unidades, o Código Civil (Art. 1.351) exige o quórum de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos. Há debates se isso configura mudança de destinação (que exigiria unanimidade), mas a corrente majoritária entende que se trata de regulação de uso, aplicando-se o quórum de 2/3.

3. A locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato é proibida em condomínios residenciais?

A locação por temporada, em si, é uma modalidade legal prevista no artigo 48 da Lei 8.245/91 e é compatível com o uso residencial. O conflito surge quando essa locação perde a característica residencial e ganha contornos de atividade empresarial hoteleira (alta rotatividade, oferta em plataformas digitais massivas, serviços de quarto), desvirtuando a finalidade do condomínio.

4. O que caracteriza a “hospedagem atípica” que pode ser vedada?

A hospedagem atípica se caracteriza pela alta rotatividade de pessoas estranhas ao condomínio, fracionamento da locação em períodos muito curtos (diárias), oferta pública ostensiva e, frequentemente, a prestação de serviços acessórios típicos de hotelaria. Esses elementos afastam o conceito de moradia ou residência temporária, configurando exploração comercial.

5. O Regimento Interno pode regular esse tipo de locação?

O Regimento Interno serve para regular questões do dia a dia e o uso das áreas comuns. Embora possa estabelecer regras de segurança, cadastro e horários de mudança, ele não é o instrumento adequado para proibir o exercício do direito de propriedade ou vetar modalidades de locação. Restrições severas ao direito de dispor da unidade devem constar na Convenção para terem força jurídica robusta contra contestações.

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Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-fev-05/por-quorum-stj-adia-julgamento-sobre-veto-de-condominio-ao-airbnb/.