A Cobrança de Taxas por Associações de Moradores: Análise Jurídica à Luz da Publicidade Registral e Liberdade Associativa
O debate acerca da cobrança de taxas de manutenção por associações de moradores em loteamentos fechados, ou nos denominados “condomínios de fato”, representa um dos temas mais controvertidos do Direito Imobiliário e Civil contemporâneo. No centro desta discussão, encontram-se dois princípios constitucionais e infraconstitucionais que, à primeira vista, parecem colidir frontalmente.
De um lado, a Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso XX, estabelece a plena liberdade de associação. O texto magno determina que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado. Sob essa ótica, a cobrança impositiva de taxas por uma entidade privada a quem não manifestou vontade expressa de adesão seria inconstitucional.
Por outro lado, o Código Civil, em seu artigo 884, veda o enriquecimento sem causa. O argumento jurídico que sustenta as cobranças baseia-se na premissa de que os serviços prestados pela associação — como segurança, limpeza e manutenção viária — valorizam o imóvel e beneficiam diretamente o proprietário.
Para o advogado que atua nesta área, compreender as nuances jurisprudenciais e a evolução legislativa é vital. A solução para este antinomia aparente não reside na sobreposição de um princípio sobre o outro, mas na análise do marco temporal da aquisição do imóvel e, crucialmente, na publicidade registral dos atos constitutivos da obrigação.
É fundamental, inicialmente, distinguir tecnicamente o condomínio edilício da associação de moradores. No condomínio edilício, regido pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil, a obrigação de pagar a cota condominial possui natureza propter rem. Isso significa que a dívida adere à coisa, acompanhando o imóvel independentemente de quem seja o titular.
A obrigação propter rem decorre diretamente da titularidade do direito real. Não é necessário que o proprietário “aceite” pagar o condomínio; a lei impõe essa obrigação pela simples existência da copropriedade sobre as áreas comuns e a fração ideal do terreno.
Diferentemente, as associações de moradores em loteamentos possuem natureza jurídica de direito pessoal. Elas são pessoas jurídicas de direito privado, constituídas para gerir interesses comuns, mas não detêm, originariamente, o poder de impor obrigações reais aos proprietários dos lotes, salvo nas exceções trazidas pela legislação mais recente.
Essa distinção é o ponto de partida para qualquer defesa ou tese acusatória. Tratar uma associação como se fosse um condomínio, sem a devida base legal ou contratual, é um erro técnico grave que pode levar à improcedência da ação de cobrança. Para aprofundar-se nessas distinções estruturais, o estudo contínuo é essencial, como o oferecido na Pós-Graduação em Direito Imobiliário, que detalha as diferentes espécies de propriedade e posse.
A jurisprudência sobre o tema sofreu uma guinada significativa com o julgamento do Tema 492 pelo Supremo Tribunal Federal (STF), sob a sistemática da repercussão geral. A tese fixada trouxe clareza, mas também complexidade operacional para a advocacia.
O STF definiu que é inconstitucional a cobrança, por parte de associação de moradores, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal que discipline a questão.
Essa decisão estabeleceu um marco temporal crucial. Para dívidas anteriores a 2017, prevalece a liberdade de associação: se o morador não aderiu expressamente, não paga. Contudo, a tese introduziu a possibilidade de cobrança baseada na legislação superveniente, alterando a dinâmica para aquisições e constituições de obrigações posteriores.
A Lei 13.465/2017 alterou a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/79), inserindo o artigo 36-A. Este dispositivo reconheceu a possibilidade de as associações cotizarem despesas entre os proprietários, desde que observados requisitos específicos constantes nos atos constitutivos do loteamento.
O ponto nevrálgico para a validade da cobrança, especialmente após a vigência da Lei 13.465/2017, reside na publicidade registral. A legislação passou a permitir que o vínculo obrigacional seja estabelecido não apenas pela adesão voluntária (ato subjetivo), mas pela vinculação do imóvel às normas da associação via registro público (ato objetivo).
O registro do ato constitutivo da associação, ou do contrato padrão do loteamento contendo a previsão de rateio de despesas, na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, confere publicidade erga omnes à obrigação.
Isso transforma a natureza da discussão. Se a obrigação de contribuir para a associação estiver devidamente averbada ou registrada na matrícula do imóvel, ou se constar no contrato padrão arquivado no registro imobiliário, o adquirente não pode alegar desconhecimento ou invocar a liberdade de associação para se eximir do pagamento.
Neste cenário, a publicidade registral supre a necessidade de adesão expressa posterior. Ao adquirir o imóvel, o comprador adere automaticamente às restrições e obrigações que constam no registro público. Aquele que compra um lote em um “loteamento fechado” com essa previsão registral assume a obrigação de custeio.
Portanto, a análise da certidão de matrícula torna-se a diligência número um para advogados. Sem a prova de que a restrição ou obrigação estava pública no momento da aquisição, a associação enfrenta imensa dificuldade em cobrar proprietários que se recusam a associar-se, salvo se provar a adesão expressa por outros meios contratuais.
Na prática forense, a instrução probatória dessas ações de cobrança exige rigor técnico. Cabe à associação autora demonstrar, inequivocamente, a origem da obrigação. Não basta juntar boletos inadimplidos e atas de assembleia que aprovaram o orçamento.
É imperativo comprovar o vínculo jurídico. Para associados, junta-se o termo de adesão ou a ata de fundação assinada. Para não associados, em aquisições pós-2017, é essencial a apresentação da certidão de matrícula com a averbação das obrigações estatutárias ou a prova de que o contrato de compra e venda remete ao contrato padrão arquivado em cartório.
Do lado da defesa do morador executado, a estratégia foca na ausência de consentimento e na inexistência de registro público anterior à aquisição. Se o morador adquiriu o imóvel antes de 2017 e nunca se associou, a tese do Tema 492 do STF é um escudo robusto.
Além disso, discute-se a efetiva prestação de serviços. Embora o enriquecimento sem causa seja um princípio subsidiário frente à liberdade de associação (no contexto pré-2017), ele ainda permeia a discussão sobre a razoabilidade dos valores cobrados. A compreensão detalhada dessas dinâmicas é abordada com profundidade em cursos especializados como a Pós-Graduação em Direito Condominial e Gestão de Novos Condomínios, que prepara o profissional para a gestão desses conflitos complexos.
Uma inovação trazida pelo Código Civil, especificamente pelo artigo 1.358-A, foi a figura do “condomínio de lotes”. Esta modalidade permite aplicar ao loteamento o regime jurídico dos condomínios edilícios.
Neste caso, a cobrança deixa de ser um problema de direito associativo e passa a ser, inquestionavelmente, uma obrigação propter rem. No entanto, a transformação de um loteamento antigo (aberto ou fechado) em condomínio de lotes exige procedimentos rigorosos de aprovação e registro.
Muitas associações tentam atuar como se fossem condomínios de lotes sem ter passado pelo processo formal de conversão. O advogado deve estar atento a essa simulação. A simples nomenclatura “condomínio” na fachada do empreendimento não altera a natureza jurídica do registro imobiliário.
Se a matrícula indica “lote” e não “unidade autônoma” de condomínio, e se a gestão é feita por associação civil, aplicam-se as regras restritivas de cobrança mencionadas anteriormente. A confusão proposital ou acidental entre esses institutos é comum e deve ser combatida processualmente.
A evolução legislativa e jurisprudencial caminha para privilegiar a segurança jurídica e a boa-fé objetiva. O proprietário que adquire um imóvel sabendo — pela publicidade registral — que este está inserido em uma estrutura de rateio de despesas, deve contribuir para tal.
Entretanto, o sistema jurídico brasileiro ainda protege fortemente a liberdade de não se associar quando não há prévia publicidade ou lei municipal específica anterior à aquisição (para casos antigos). A cobrança de taxas associativas exige, portanto, um “lastro na matrícula”.
Para os operadores do Direito, a mensagem é clara: a validade da cobrança depende menos da vontade da assembleia da associação e mais da regularidade registral do empreendimento. O registro de imóveis não é apenas um arquivo de propriedade, mas o nascedouro das obrigações reais e das restrições urbanísticas oponíveis a terceiros.
A advocacia nesta área requer uma análise minuciosa da cadeia dominial e da cronologia dos fatos em relação à Lei 13.465/2017. Apenas com esse rigor é possível garantir a tutela adequada do direito de propriedade ou a viabilidade econômica da gestão coletiva dos espaços urbanos.
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* Hierarquia das Fontes: A liberdade constitucional de associação prevalece sobre o princípio do enriquecimento sem causa em relações constituídas antes da Lei 13.465/2017, caso não haja adesão expressa.
* Publicidade é Essencial: Após 2017, a validade da cobrança automática para novos adquirentes depende estritamente da averbação das obrigações na matrícula do imóvel ou no contrato padrão do loteamento.
* Natureza da Obrigação: Taxas de associação são, regra geral, obrigações pessoais. Cotas de condomínio edilício ou de lotes são obrigações propter rem. Confundir os dois conceitos é erro técnico fatal.
* Marco Temporal: O Tema 492 do STF criou uma modulação de efeitos. O advogado deve sempre verificar a data da aquisição do imóvel e a data da lei municipal ou federal aplicável para definir a estratégia de defesa ou cobrança.
* Adesão Tácita: A jurisprudência atual tende a rejeitar a tese de “adesão tácita” (apenas pelo uso dos serviços) para fatos anteriores a 2017, exigindo prova documental da vontade de se associar.
De acordo com o Tema 492 do STF, se o morador não aderiu expressamente à associação e a aquisição ocorreu antes da Lei 13.465/2017 (e na ausência de lei municipal anterior disciplinando a matéria), a cobrança é inconstitucional, prevalecendo a liberdade de associação.
Não automaticamente. O STF entende que o fato de usufruir dos serviços não gera, por si só, a obrigação de pagamento se não houver vínculo associativo prévio ou previsão legal/registral específica, sob pena de violação à liberdade de associação. O enriquecimento sem causa não se sobrepõe à liberdade constitucional de não se associar nesse contexto específico pré-2017.
Se o estatuto ou o contrato padrão com a previsão de rateio estiver registrado na matrícula, a obrigação ganha publicidade erga omnes. Para aquisições posteriores a esse registro (e sob a vigência da Lei 13.465/2017), o comprador é considerado ciente e anuente com as cobranças, equiparando-se a obrigação a uma restrição urbanística convencional.
A Associação é uma entidade de direito privado sem fins lucrativos, onde a adesão é, em regra, voluntária. O Condomínio de Lotes é uma modalidade de propriedade regulada pelo Código Civil (art. 1.358-A) onde a fração ideal e as áreas comuns geram obrigações propter rem automáticas, regidas pela convenção de condomínio, e não por estatuto associativo.
A lei permitiu que o loteador, no ato do registro do loteamento, vincule os futuros adquirentes a uma associação que administrará o local. Ao constar no contrato padrão arquivado em cartório, a obrigação de pagar a taxa de manutenção torna-se vinculante a todos os compradores, dispensando a necessidade de adesão posterior individualizada.
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Acesse a lei relacionada em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-fev-01/associacao-so-pode-cobrar-taxa-de-moradores-com-registro-na-matricula/.
Conflito entre liberdade de associação e taxas de moradores. Veja o papel do registro na matrícula e a Lei 13.465/2017 na validade das cobranças. Guia jurídico.
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