Revisão de Financiamento Imobiliário: Juros Abusivos

O sonho da casa própria figura como um dos principais objetivos de vida para a grande maioria da população brasileira. Para concretizar esse desejo, o financiamento imobiliário surge como a ferramenta mais comum, viabilizando a aquisição de bens de alto valor através do pagamento fracionado ao longo de décadas. No entanto, a advocacia nesta área exige hoje um rigor técnico muito superior ao de anos atrás. O “copia e cola” de petições genéricas sobre juros abusivos não apenas é ineficaz, como perigoso. O profissional do Direito deve estar atento às nuances que diferenciam o lucro legítimo das instituições financeiras das falhas no dever de informação e na evolução disfuncional do saldo devedor.

A relação jurídica estabelecida entre o mutuário e a instituição financeira é, inegavelmente, de consumo (Súmula 297 do STJ). Contudo, o princípio do pacta sunt servanda, embora relativizado, ganhou força com a jurisprudência recente do Superior Tribunal de Justiça, especialmente no que tange à capitalização de juros. A intervenção do Poder Judiciário continua necessária, mas o foco da argumentação jurídica deslocou-se da “ilegalidade da taxa” para a transparência e a boa-fé objetiva na execução do contrato.

Do Anatocismo ao Dever de Informação: Superando as Súmulas 539 e 541

Um dos erros mais comuns nas ações revisionais modernas é insistir na tese da ilegalidade da capitalização de juros (anatocismo) per se. Com a edição das Súmulas 539 e 541 do STJ, pacificou-se o entendimento de que a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual é permitida, desde que expressamente pactuada. A jurisprudência considera pactuada a capitalização quando a taxa anual de juros ultrapassa o duodécuplo da taxa mensal.

Portanto, a batalha jurídica não se vence alegando que “juros sobre juros são proibidos”, mas sim verificando o Dever de Informação. A abusividade muitas vezes reside no descompasso entre o Custo Efetivo Total (CET) informado e o efetivamente cobrado, ou na falta de clareza das cláusulas que permitem flutuações imprevisíveis da dívida. O advogado deve investigar se houve violação ao artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor: a informação foi adequada? O consumidor sabia exatamente o quanto pagaria ao final?

Para profissionais que desejam dominar as teses que realmente funcionam frente ao atual entendimento dos tribunais superiores, o domínio das normas bancárias é indispensável. O curso de Pós Social em Advocacia Contra Bancos oferece o embasamento técnico necessário para questionar com propriedade as planilhas apresentadas pelos credores.

A Realidade Matemática: Tabela Price e SAC

A discussão sobre a Tabela Price também evoluiu. Argumentar que ela é “ilegal porque capitaliza juros” tende à improcedência. O ponto nevrálgico é a evolução do saldo devedor. Na Tabela Price, em contratos de longo prazo, a amortização inicial é ínfima. Se houver desequilíbrio na correção monetária, a dívida pode se tornar impagável, não pela tabela em si, mas pela desproporção econômica superveniente.

Já no Sistema de Amortização Constante (SAC), embora teoricamente mais transparente, o perigo reside na chamada “amortização negativa”. Isso ocorre quando o índice de correção monetária (como o IGP-M em períodos de alta ou a TR em certos cenários) aplicado ao saldo devedor supera o valor da parcela de amortização. O resultado é que, mesmo pagando em dia, o consumidor deve cada vez mais. A Súmula 450 do STJ veda que juros não pagos sejam incorporados ao saldo devedor sem previsão, mas a prática persiste de formas sutis. O advogado precisa identificar o fato contábil da amortização negativa, e não apenas atacar o sistema de amortização em abstrato.

A Perícia Contábil como Diferencial Estratégico

A complexidade matemática envolvida nos financiamentos imobiliários torna a prova pericial o coração da ação revisional. O magistrado não fará cálculos de ofício. O papel do advogado é formular quesitos precisos que conduzam o perito a demonstrar a existência das distorções alegadas na petição inicial.

É fundamental que a perícia demonstre:

• A divergência entre a taxa contratada e a taxa efetiva (CET);
• A ocorrência concreta de amortização negativa;
• Se a correção do saldo devedor ocorreu antes ou depois da amortização da parcela (prática que altera o valor final da dívida).

Para uma formação completa que aborde não só a revisão, mas toda a estrutura do negócio imobiliário, a Pós em Direito Imobiliário 2024 é uma ferramenta valiosa para a qualificação do profissional.

O Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023) e a Execução Extrajudicial

A advocacia imobiliária sofreu um impacto sísmico com a Lei 14.711/2023, o novo Marco Legal das Garantias, que alterou profundamente a Lei 9.514/97. O procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária tornou-se mais célere e com novas regras para notificação e leilões.

É crucial abandonar a ideia romântica de que o simples ajuizamento de uma ação revisional impede o leilão do imóvel. O STJ, no Tema 24 dos Recursos Repetitivos, definiu que apenas a cobrança de encargos abusivos no período da normalidade (juros remuneratórios e capitalização) descaracteriza a mora.

Ou seja:

• Se a abusividade estiver apenas na multa ou juros de mora, o leilão não é suspenso.
• Considerando que a capitalização é permitida (Súmulas 539/541), provar a abusividade na normalidade é tarefa árdua.

Portanto, para proteger a posse do cliente, a estratégia processual deve envolver, quase invariavelmente, o pedido de tutela de urgência cumulado com o depósito do valor incontroverso da dívida. Sem garantir o juízo, as chances de suspender uma execução extrajudicial sob a égide da nova lei são mínimas.

A Restituição em Dobro: Uma Nova Esperança (EAREsp 676.608)

Se por um lado a defesa da posse ficou mais rígida, por outro, o STJ trouxe um alento na fase de ressarcimento. Com o julgamento do EAREsp 676.608 (Corte Especial), mudou-se a diretriz sobre a repetição do indébito.

Para cobranças indevidas realizadas em contratos de consumo (o que inclui os bancários), a devolução deve ser em dobro independentemente da prova de má-fé da instituição financeira, desde que a cobrança viole a boa-fé objetiva. Essa modulação de efeitos aplica-se a cobranças realizadas a partir de março de 2021. Isso significa que, se o advogado conseguir provar a cobrança indevida (ex: taxas administrativas ilegais, seguros venda casada, ou juros acima da média de mercado), o valor a ser recuperado ou compensado no saldo devedor é significativamente maior, aumentando o benefício econômico da ação.

Quer dominar o Direito Imobiliário com atualização legislativa real e se destacar na advocacia protegendo o patrimônio dos seus clientes? Conheça nosso curso Pós em Direito Imobiliário 2024 e transforme sua carreira.

Insights para Profissionais de Alta Performance

• Esqueça os modelos: A contestação genérica de “juros abusivos” é passaporte para a improcedência. Analise o caso concreto sob a ótica da Lei 14.711/2023 e das Súmulas do STJ.
• O depósito é rei: Para travar leilões extrajudiciais, a melhor estratégia ainda é o depósito do valor incontroverso. Isso demonstra boa-fé e enfraquece a tese de inadimplência absoluta do banco.
• Matemática é Direito: O advogado deve ter parceiros contábeis de confiança. O Direito Bancário é interdisciplinar; ignorar os números é litigar no escuro.
• Acordos estratégicos: Bancos são pragmáticos. Eles tendem a acordos quando percebem que o advogado do mutuário identificou erros técnicos reais na evolução da dívida, ao invés de apenas citar princípios abstratos.

Perguntas e Respostas

O que mudou na execução do imóvel com a Lei 14.711/2023?

O novo Marco Legal das Garantias agilizou o procedimento de consolidação da propriedade e venda do bem. Houve mudanças na forma de notificação do devedor e nas regras para os leilões (primeiro e segundo leilão). O advogado precisa estar atualizado para não perder prazos de purgação da mora que agora são mais rígidos.

Ainda é possível alegar anatocismo (juros sobre juros)?

Alegar a ilegalidade da prática em si é ineficaz devido às Súmulas 539 e 541 do STJ. A estratégia correta é verificar se a capitalização foi expressamente pactuada e se o dever de informação foi cumprido. Se o contrato for omisso ou obscuro, aí sim cabe a tese da abusividade.

A ação revisional suspende o leilão automaticamente?

Não. Para suspender o leilão, é necessário obter uma tutela de urgência. A jurisprudência (Tema 24 STJ) exige a demonstração de abusividade nos encargos da normalidade ou o depósito do valor incontroverso. A simples distribuição da ação não impede a consolidação da propriedade pelo banco.

Como funciona a devolução em dobro hoje?

Segundo entendimento recente do STJ (EAREsp 676.608), a devolução em dobro do que foi cobrado indevidamente não exige mais a prova de má-fé do banco, bastando que a cobrança seja contrária à boa-fé objetiva. Isso vale para cobranças posteriores a março de 2021.

O que é amortização negativa?

É quando a parcela mensal paga pelo mutuário não é suficiente nem para cobrir os juros do mês. O valor faltante dos juros é somado ao saldo devedor, fazendo a dívida aumentar mesmo com o pagamento em dia. Essa prática deve ser combatida via perícia contábil.

Aprofunde seu conhecimento sobre o assunto na Wikipedia.

Acesse a lei relacionada em Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997

Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2025-dez-12/juiz-corta-juros-abusivos-e-abate-r-390-mil-de-divida-de-imovel/.