O universo do Direito Agrário brasileiro é marcado por um dirigismo estatal intenso, justificado pela proteção à parte considerada hipossuficiente e pelo cumprimento da função social da propriedade. Contudo, a prática forense revela um cenário muito mais nuançado do que a letra fria da lei sugere. Um dos institutos mais beligerantes nesse cenário é o direito de preferência, ou preempção, assegurado ao arrendatário. A compreensão deste mecanismo é vital, pois envolve não apenas o Estatuto da Terra, mas uma complexa interpretação jurisprudencial que vem redefinindo quem detém legitimidade para exercer tal direito.
A base normativa encontra-se no Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964, art. 92, §§ 3º e 4º). O legislador buscou evitar a descontinuidade do processo produtivo e o êxodo rural, permitindo que quem cultiva a terra tenha primazia em tornar-se proprietário. Todavia, não se trata apenas de um privilégio pessoal, mas de uma norma de ordem pública. As cláusulas contratuais que visem renunciar antecipadamente a esse direito são nulas de pleno direito.
Para o advogado militante, a batalha judicial muitas vezes se define nos detalhes: na natureza da posse, na qualificação das partes e na lisura do procedimento de notificação.
Um ponto crítico, frequentemente ignorado por generalistas, é a mudança de paradigma no Superior Tribunal de Justiça (STJ) quanto à legitimidade ativa. A doutrina clássica ensina que o direito assiste a quem explora a atividade. Contudo, precedentes importantes (como o debate no REsp 1.447.082/TO) indicam uma relativização do direito de preferência quando o arrendatário é uma grande empresa rural.
O entendimento que ganha força é o de que a ratio legis do Estatuto da Terra é proteger o “homem do campo”, o produtor familiar ou de médio porte vulnerável. Quando o arrendatário é uma holding ou uma agroindústria de grande porte, a presunção de hipossuficiência cai. Nesses casos, o STJ tem entendido que não se justifica a intervenção estatal para restringir o direito de propriedade do arrendador em favor de grupos econômicos robustos, privilegiando-se, então, a livre circulação de riquezas. Portanto, a tese de defesa do proprietário contra uma grande empresa arrendatária ganha novos contornos.
O direito de preferência nasce quando o proprietário decide alienar o imóvel. Surge a obrigação de notificar o arrendatário — judicial ou extrajudicialmente — de forma inequívoca, contendo todas as condições do negócio (preço, prazo, forma de pagamento). O arrendatário tem 30 dias decadenciais para manifestar interesse.
O “pulo do gato” tático reside na simulação de valor. É prática comum no mercado imobiliário escriturar o imóvel por um valor menor (valor fiscal) para reduzir o pagamento de impostos, enquanto o pagamento real ocorre “por fora”. Se o proprietário vende a um terceiro nessas condições, sem notificar corretamente o arrendatário, este pode adjudicar o imóvel depositando o valor constante na escritura pública, e não o valor real (se este for superior e oculto).
A jurisprudência pune a falta de transparência e a tentativa de fraude fiscal com a aplicação do princípio de que ninguém pode se beneficiar da própria torpeza. Assim, o arrendatário pode acabar adquirindo a terra por um preço muito vantajoso (“preço vil” escriturado), penalizando o vendedor e o terceiro comprador pela simulação.
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Existe uma confusão comum sobre a necessidade de registrar o contrato de arrendamento na matrícula do imóvel. Diferente da locação urbana (Lei do Inquilinato), no Direito Agrário, o registro não é requisito de validade para o exercício do direito de preferência contra o arrendador. O direito decorre da lei e da posse agrária.
Entretanto, do ponto de vista da segurança jurídica e eficácia prática, a averbação do contrato no Cartório de Registro de Imóveis é indispensável. O registro gera eficácia erga omnes (contra todos), impedindo que o terceiro adquirente alegue desconhecimento da existência do arrendamento (boa-fé objetiva). Sem o registro, a batalha probatória para demonstrar que o terceiro sabia da ocupação torna-se muito mais árdua e arriscada.
O advogado deve ter controle absoluto do calendário. Caso a alienação ocorra sem notificação ou com vícios, o arrendatário deve ajuizar a ação de adjudicação compulsória depositando o preço.
A perda desse prazo extingue o direito potestativo, restando apenas perdas e danos.
Situações complexas surgem quando o imóvel é um condomínio (propriedade comum de várias pessoas). Se o proprietário vende sua quota-parte, quem tem preferência: o outro condômino (art. 504 do CC) ou o arrendatário (Estatuto da Terra)?
A jurisprudência majoritária entende que o condômino tem preferência sobre o arrendatário. A lógica é que a consolidação da propriedade (extinção do condomínio) é prioritária para o sistema jurídico. Contudo, há um cenário de “super preferência”: se o condômino for, simultaneamente, o arrendatário que explora a terra. Nesse caso, seu direito é absoluto e prevalece sobre qualquer terceiro ou outro condômino não ocupante.
Essas nuances de colisão de normas são exploradas a fundo na Pós-Graduação em Contratos Imobiliários, essencial para quem lida com a intersecção entre o direito agrário e o registral.
O direito de preferência não é uma garantia automática e irrestrita. Ele depende de quem o exerce (atenção às grandes empresas), de como o negócio foi formalizado (atenção ao valor da escritura versus valor real) e da publicidade dada ao ato (atenção ao registro). Para o advogado, atuar nessa área exige ir além da leitura do Estatuto da Terra, monitorando de perto a jurisprudência do STJ que refina a aplicação da lei à realidade do agronegócio moderno.
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1. O arrendatário inadimplente perde o direito de preferência?
A lei não condiciona explicitamente a preferência à adimplência. O objetivo é a aquisição da propriedade. Contudo, se houver uma ação de despejo em curso e este for decretado antes do exercício da preferência, perde-se a posse e a base fática para o direito. A estratégia do arrendador muitas vezes é acelerar o despejo para esvaziar a preferência.
2. Qual valor o arrendatário deve depositar se a escritura tiver um valor menor que o real?
A jurisprudência dominante permite que o arrendatário deposite o valor constante na escritura pública registrada. Isso ocorre porque o documento público possui fé pública e o ordenamento jurídico não protege a simulação fiscal feita pelo vendedor e pelo terceiro para pagar menos impostos.
3. O direito de preferência se aplica à parceria agrícola?
Sim, o Estatuto da Terra estende o direito ao parceiro outorgado. No entanto, a prova da exploração exclusiva pode ser mais complexa devido à natureza associativa da parceria, exigindo um contrato bem redigido para delimitar a legitimidade.
4. O que ocorre se o arrendatário revender o imóvel logo após exercer a preferência?
Isso pode caracterizar desvio de finalidade. Se comprovado que o arrendatário agiu como mero especulador imobiliário e não para manter a exploração produtiva, o negócio pode ser anulado por fraude à lei ou abuso de direito, embora a prova desse dolo seja complexa e recaia sobre quem alega.
5. A venda de pai para filho exige notificação do arrendatário?
Sim. A venda (alienação onerosa) aciona o direito de preferência, mesmo entre familiares. O arrendatário tem o direito de comprar em igualdade de condições. Apenas na doação (ato gratuito) não há direito de preferência.
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Acesse a lei relacionada em Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2025-dez-10/preferencia-de-compra-de-imovel-rural-e-de-quem-o-cultiva-diz-stj/.
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Entenda a intersecção entre inovação contábil e direito tributário. Impactos da digitalização, IA e provas digitais na atuação jurídica preventiva e contenciosa.
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