Direito de Preferência Agrário: Prazos, Riscos e Ações

O Direito de Preferência nos Contratos Agrários: Teoria e Tática Processual

O universo do Direito Agrário brasileiro é marcado por um dirigismo estatal intenso, justificado pela proteção à parte considerada hipossuficiente e pelo cumprimento da função social da propriedade. Contudo, a prática forense revela um cenário muito mais nuançado do que a letra fria da lei sugere. Um dos institutos mais beligerantes nesse cenário é o direito de preferência, ou preempção, assegurado ao arrendatário. A compreensão deste mecanismo é vital, pois envolve não apenas o Estatuto da Terra, mas uma complexa interpretação jurisprudencial que vem redefinindo quem detém legitimidade para exercer tal direito.

A base normativa encontra-se no Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964, art. 92, §§ 3º e 4º). O legislador buscou evitar a descontinuidade do processo produtivo e o êxodo rural, permitindo que quem cultiva a terra tenha primazia em tornar-se proprietário. Todavia, não se trata apenas de um privilégio pessoal, mas de uma norma de ordem pública. As cláusulas contratuais que visem renunciar antecipadamente a esse direito são nulas de pleno direito.

Para o advogado militante, a batalha judicial muitas vezes se define nos detalhes: na natureza da posse, na qualificação das partes e na lisura do procedimento de notificação.

A Relativização da Hipossuficiência: O Caso das Grandes Empresas

Um ponto crítico, frequentemente ignorado por generalistas, é a mudança de paradigma no Superior Tribunal de Justiça (STJ) quanto à legitimidade ativa. A doutrina clássica ensina que o direito assiste a quem explora a atividade. Contudo, precedentes importantes (como o debate no REsp 1.447.082/TO) indicam uma relativização do direito de preferência quando o arrendatário é uma grande empresa rural.

O entendimento que ganha força é o de que a ratio legis do Estatuto da Terra é proteger o “homem do campo”, o produtor familiar ou de médio porte vulnerável. Quando o arrendatário é uma holding ou uma agroindústria de grande porte, a presunção de hipossuficiência cai. Nesses casos, o STJ tem entendido que não se justifica a intervenção estatal para restringir o direito de propriedade do arrendador em favor de grupos econômicos robustos, privilegiando-se, então, a livre circulação de riquezas. Portanto, a tese de defesa do proprietário contra uma grande empresa arrendatária ganha novos contornos.

Procedimentos Críticos: Notificação e Depósito do Preço

O direito de preferência nasce quando o proprietário decide alienar o imóvel. Surge a obrigação de notificar o arrendatário — judicial ou extrajudicialmente — de forma inequívoca, contendo todas as condições do negócio (preço, prazo, forma de pagamento). O arrendatário tem 30 dias decadenciais para manifestar interesse.

O “pulo do gato” tático reside na simulação de valor. É prática comum no mercado imobiliário escriturar o imóvel por um valor menor (valor fiscal) para reduzir o pagamento de impostos, enquanto o pagamento real ocorre “por fora”. Se o proprietário vende a um terceiro nessas condições, sem notificar corretamente o arrendatário, este pode adjudicar o imóvel depositando o valor constante na escritura pública, e não o valor real (se este for superior e oculto).

A jurisprudência pune a falta de transparência e a tentativa de fraude fiscal com a aplicação do princípio de que ninguém pode se beneficiar da própria torpeza. Assim, o arrendatário pode acabar adquirindo a terra por um preço muito vantajoso (“preço vil” escriturado), penalizando o vendedor e o terceiro comprador pela simulação.

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Registro do Contrato: Validade x Eficácia Erga Omnes

Existe uma confusão comum sobre a necessidade de registrar o contrato de arrendamento na matrícula do imóvel. Diferente da locação urbana (Lei do Inquilinato), no Direito Agrário, o registro não é requisito de validade para o exercício do direito de preferência contra o arrendador. O direito decorre da lei e da posse agrária.

Entretanto, do ponto de vista da segurança jurídica e eficácia prática, a averbação do contrato no Cartório de Registro de Imóveis é indispensável. O registro gera eficácia erga omnes (contra todos), impedindo que o terceiro adquirente alegue desconhecimento da existência do arrendamento (boa-fé objetiva). Sem o registro, a batalha probatória para demonstrar que o terceiro sabia da ocupação torna-se muito mais árdua e arriscada.

Prazos Decadenciais e a Ação de Adjudicação

O advogado deve ter controle absoluto do calendário. Caso a alienação ocorra sem notificação ou com vícios, o arrendatário deve ajuizar a ação de adjudicação compulsória depositando o preço.

• Prazo: 6 meses.
• Termo inicial: A data da transcrição da escritura de compra e venda no Registro de Imóveis (publicidade registral), e não a data da assinatura da escritura no tabelionato.

A perda desse prazo extingue o direito potestativo, restando apenas perdas e danos.

Conflito de Preferências: Condômino vs. Arrendatário

Situações complexas surgem quando o imóvel é um condomínio (propriedade comum de várias pessoas). Se o proprietário vende sua quota-parte, quem tem preferência: o outro condômino (art. 504 do CC) ou o arrendatário (Estatuto da Terra)?

A jurisprudência majoritária entende que o condômino tem preferência sobre o arrendatário. A lógica é que a consolidação da propriedade (extinção do condomínio) é prioritária para o sistema jurídico. Contudo, há um cenário de “super preferência”: se o condômino for, simultaneamente, o arrendatário que explora a terra. Nesse caso, seu direito é absoluto e prevalece sobre qualquer terceiro ou outro condômino não ocupante.

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Conclusão

O direito de preferência não é uma garantia automática e irrestrita. Ele depende de quem o exerce (atenção às grandes empresas), de como o negócio foi formalizado (atenção ao valor da escritura versus valor real) e da publicidade dada ao ato (atenção ao registro). Para o advogado, atuar nessa área exige ir além da leitura do Estatuto da Terra, monitorando de perto a jurisprudência do STJ que refina a aplicação da lei à realidade do agronegócio moderno.

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