Execução Civil: Como o Registro de Imóveis Garante o Crédito

A crise de efetividade do processo de execução é, reconhecidamente, o maior gargalo do Poder Judiciário brasileiro. Para o advogado militante, transformar títulos executivos em dinheiro no bolso do cliente é uma batalha que vai muito além da teoria: é um enfrentamento diário contra a ocultação patrimonial e a burocracia. Nesse cenário, o sistema registral imobiliário deixa de ser apenas um arquivo estático para se tornar o campo de batalha onde a segurança jurídica encontra a satisfação do crédito. Contudo, essa relação não é isenta de armadilhas.

O operador do direito precisa compreender que a publicidade registral é a ferramenta mais potente para blindar a execução, mas confiar cegamente na lei sem entender a dinâmica dos tribunais e cartórios é um erro fatal. A atuação no cartório de registro de imóveis exige estratégia cirúrgica, pesando custos e riscos.

O Princípio da Concentração e seus “Pontos Cegos”

A Lei nº 13.097/2015 positivou o princípio da concentração dos atos na matrícula, estabelecendo a lógica de que não se podem opor a terceiros de boa-fé situações jurídicas que não constem no registro. Para o exequente, isso transformou a corrida ao cartório em uma necessidade imperativa. Se não está na matrícula, presume-se a boa-fé do adquirente.

Entretanto, a prática forense de alto nível exige cautela. Embora a lei tente concentrar tudo na matrícula, existem riscos ocultos que a “teoria pura” ignora:

• O Risco Trabalhista: A Justiça do Trabalho, frequentemente guiada pela proteção ao hipossuficiente, tende a relativizar a concentração da matrícula, podendo atingir bens alienados mesmo sem registro prévio de penhora.
• A Fraude Fiscal (Art. 185 do CTN): Nas execuções fiscais, a presunção de fraude é absoluta se a alienação ocorrer após a inscrição em dívida ativa, independentemente de haver ou não averbação na matrícula.

Portanto, para advogados que desejam dominar essas nuances, o estudo aprofundado é vital. A Pós-Graduação em Direito Imobiliário oferece o embasamento técnico para navegar entre a segurança da lei civil e as exceções das leis especiais.

Averbação Premonitória: Estratégia vs. Custo Econômico

O Artigo 828 do CPC/2015 trouxe a averbação premonitória, permitindo que o exequente averbe a existência da ação na matrícula do imóvel mediante simples apresentação de certidão de ajuizamento. Isso gera presunção absoluta de fraude em alienações futuras. É uma arma poderosa, mas que deve ser usada com inteligência financeira.

Sair averbando a execução em dezenas de imóveis indiscriminadamente gera custos de emolumentos cartorários que podem onerar excessivamente o cliente antes mesmo de haver recuperação de crédito. Além disso, o § 5º do artigo 828 prevê a responsabilidade civil objetiva do exequente por averbações indevidas. O advogado de elite não atira para todo lado; ele realiza um levantamento patrimonial prévio e foca nos bens de maior liquidez e menor risco litigioso, agindo de forma cirúrgica.

A Súmula 375 do STJ e a Batalha Probatória

A Súmula 375 do STJ define que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do terceiro. Aqui reside o “pulo do gato” da advocacia contenciosa:

• Com Registro: O ônus da prova inverte-se a favor do credor. A má-fé do adquirente é presumida.
• Sem Registro: A execução não está perdida, mas o trabalho será árduo. O advogado terá que provar o consilium fraudis ou a scientia fraudis (que o comprador sabia da insolvência).

O registro imobiliário atua como um facilitador processual, poupando o advogado de uma instrução probatória complexa e incerta. Para entender como maximizar a efetividade nessas situações, o curso de Advocacia Cível – Cumprimento de Sentença explora táticas para superar a jurisprudência defensiva.

A Tecnologia e a “Mentalidade Cartorária”

A implementação do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) e das centrais eletrônicas facilitou a busca de bens e a protocolização de títulos. Contudo, a tecnologia não eliminou a burocracia humana.

Advogados que atuam em diversas comarcas sabem que a integração é desigual. Enquanto alguns cartórios são ágeis, outros impõem “exigências de balcão” ou notas devolutivas descabidas que travam o registro da penhora. O profissional deve estar preparado para ir além do sistema digital, manejando remédios como a Suscitação de Dúvida para vencer a resistência de registradores excessivamente formalistas e garantir a prioridade do seu título.

Segurança Jurídica na Arrematação: O Dever de Auditoria

A expropriação do bem via leilão é o clímax da execução. O registro da carta de arrematação tem, em tese, “eficácia purificadora”, cancelando penhoras e hipotecas anteriores. Porém, isso não blinda o arrematante contra nulidades do próprio processo de execução.

Vícios como a falta de intimação de um cônjuge, de um coproprietário ou a arrematação por preço vil podem anular o leilão mesmo após o registro. A segurança jurídica, portanto, não advém apenas do ato registral, mas de uma auditoria prévia (due diligence processual) rigorosa realizada pelo advogado antes do lance.

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Insights Estratégicos

• Quem não registra, não garante: A prioridade no registro imobiliário define quem recebe primeiro no concurso de credores. Uma penhora não registrada pode ser preterida por uma hipoteca posterior.
• Custo-Benefício: A averbação premonitória é essencial, mas deve ser seletiva para não inviabilizar o caixa do cliente com emolumentos.
• Investigação Ativa: A “fé pública” da matrícula não dispensa a investigação sobre passivos trabalhistas e fiscais ocultos do vendedor.
• Proatividade: Diante de notas devolutivas abusivas dos cartórios, não aceite passivamente. Utilize a Suscitação de Dúvida para destravar a execução.

Perguntas e Respostas

1. A Lei 13.097/2015 garante segurança absoluta ao adquirente que confia apenas na matrícula?
Não. Embora a lei concentre os riscos na matrícula para fins cíveis, a jurisprudência trabalhista e fiscal muitas vezes ignora essa regra, perseguindo bens do devedor mesmo sem apontamentos prévios na matrícula. A due diligence completa ainda é recomendada.

2. A averbação premonitória (art. 828 CPC) é gratuita?
Não. Embora independa de mandado judicial, ela é um ato notarial sujeito a emolumentos, que variam conforme o estado e o valor da causa ou do imóvel. O custo deve ser considerado na estratégia processual.

3. Posso perder um imóvel arrematado em leilão mesmo após registrar a carta de arrematação?
Sim, se houver nulidades insanáveis no processo de execução que originou o leilão (como falta de citação válida ou ausência de intimação de interessados). O registro limpa os ônus (dívidas), mas não cura vícios processuais graves.

4. O que fazer se o cartório criar exigências descabidas para registrar a penhora?
O advogado não deve ficar refém. Se a exigência não tiver amparo legal, deve-se requerer ao Oficial que suscite dúvida ao juízo competente (Vara de Registros Públicos ou Corregedoria), desafiando a negativa do cartório.

5. É possível reconhecer fraude à execução sem registro de penhora?
Sim, mas o ônus da prova é do credor. Será necessário provar que o terceiro adquirente tinha ciência da insolvência do devedor ou agiu em conluio (*consilium fraudis*), o que torna o processo muito mais complexo do que se houvesse o registro.

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Acesse a lei relacionada em Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015

Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2025-dez-04/registro-de-imoveis-como-instrumento-de-efetividade-na-execucao-civil/.