A Escritura Pública como Pilar da Segurança Jurídica no Direito Imobiliário
A estabilidade das relações sociais e econômicas depende, em grande medida, da previsibilidade e da segurança que o ordenamento jurídico oferece. No campo dos direitos reais, especialmente no que tange às transações imobiliárias, essa segurança é um valor cardeal, protegido por uma série de institutos e formalidades que visam garantir a autenticidade, a publicidade e a eficácia dos atos jurídicos.
Dentre esses mecanismos, a escritura pública desponta como uma peça central. Longe de ser um mero formalismo burocrático, ela representa um instrumento de soberana importância para a prevenção de litígios e para a consolidação da propriedade imobiliária no Brasil. Compreender sua natureza, função e os impactos de sua observância é, portanto, uma tarefa essencial para todo profissional do Direito que atua na área cível e imobiliária.
O direito privado brasileiro, embora pautado pela liberdade das formas, estabelece exceções a essa regra em situações onde o interesse público e a segurança dos contratantes exigem uma solenidade específica. O negócio jurídico, para ser válido, requer agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei, conforme o artigo 104 do Código Civil. É neste último requisito que a discussão sobre a escritura pública se aprofunda.
A forma de um negócio jurídico pode ser livre, permitindo que as partes a escolham, ou pode ser vinculada, quando a lei impõe um modelo específico sob pena de invalidade. Essa imposição não é arbitrária; ela serve para assegurar que as partes tenham plena consciência da magnitude do ato que estão praticando, promovendo uma reflexão mais apurada sobre suas consequências jurídicas e patrimoniais.
Para avançar na análise, é imperativo distinguir a forma exigida como elemento de validade do ato (ad solemnitatem) daquela exigida apenas como meio de prova (ad probationem). Quando a lei exige uma forma específica como requisito essencial, sua inobservância acarreta a nulidade absoluta do negócio jurídico, tornando-o incapaz de produzir os efeitos pretendidos.
É exatamente o caso da escritura pública em grande parte das transações imobiliárias. Ela não é apenas um meio de provar que a transação ocorreu; ela é a própria substância do ato, o veículo pelo qual o negócio nasce para o mundo jurídico de forma válida. Um contrato particular, nesses casos, pode até gerar obrigações pessoais entre as partes, mas não terá o condão de operar a transferência de um direito real imobiliário de forma válida.
O epicentro normativo dessa exigência encontra-se no artigo 108 do Código Civil. Este dispositivo legal estabelece que, não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.
A clareza do texto legal não deixa margem para dúvidas. A regra geral para transações imobiliárias que superem o valor de alçada fixado é a solenidade da escritura pública. O legislador, ao estabelecer esse marco, buscou equilibrar a agilidade dos negócios de menor valor com a necessidade de maior cautela e segurança para aqueles de impacto patrimonial mais significativo.
A escritura pública é um ato notarial, lavrado por um Tabelião de Notas, profissional do Direito dotado de fé pública por delegação do Poder Público. Essa fé pública confere ao documento uma presunção legal de veracidade, autenticidade e legalidade, que só pode ser desconstituída por meio de uma decisão judicial.
Sua função vai muito além de simplesmente formalizar a vontade das partes. O tabelião atua como um assessor jurídico imparcial, garantindo o equilíbrio da relação contratual, a legalidade do ato e a segurança jurídica de todo o processo. Essa atuação qualificada é um filtro de legalidade que previne inúmeros conflitos que, de outra forma, sobrecarregariam o Poder Judiciário.
Ao lavrar uma escritura, o tabelião tem o dever de verificar a identidade e a capacidade jurídica das partes, analisar a situação jurídica do imóvel através das certidões pertinentes, e orientar os envolvidos sobre as consequências do ato que estão prestes a celebrar. Ele assegura que a manifestação de vontade seja livre e consciente.
Essa intervenção qualificada garante que o negócio jurídico esteja em conformidade com a lei, evitando cláusulas nulas ou anuláveis. A fé pública do tabelião estende-se a todo o conteúdo do documento, conferindo uma força probante robusta ao que foi declarado e realizado em sua presença.
A atuação notarial na lavratura da escritura pública é a mais pura expressão da segurança jurídica preventiva. O tabelião examina as matrículas, as certidões de débitos fiscais, as certidões de feitos ajuizados e outros documentos essenciais para aferir a lisura da transação. Ele adverte as partes sobre os riscos e garante que todos os requisitos legais foram cumpridos.
Essa análise prévia mitiga drasticamente os riscos de evicção, de fraudes contra credores e de outros vícios que poderiam macular o negócio. A escritura pública, portanto, não é um custo, mas um investimento em segurança, que protege não apenas os contratantes diretos, mas todo o sistema de circulação de riquezas imobiliárias.
Ignorar a exigência legal da escritura pública nos casos previstos pelo artigo 108 do Código Civil gera consequências jurídicas severas e indesejáveis. A principal delas é a nulidade do negócio jurídico, o que impede a produção de seus efeitos mais importantes, como a transferência da propriedade.
Essa nulidade, por ser de ordem pública, pode ser arguida a qualquer tempo por qualquer interessado, pelo Ministério Público ou até mesmo declarada de ofício pelo juiz. Isso lança o negócio em um estado de perpétua instabilidade, o que é diametralmente oposto ao objetivo de segurança que se busca nas transações imobiliárias.
Conforme o artigo 166, incisos IV e V, do Código Civil, é nulo o negócio jurídico quando não revestir a forma prescrita em lei ou for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade. A celebração de um contrato de compra e venda de um imóvel de valor superior ao teto legal por instrumento particular é um exemplo clássico dessa hipótese de nulidade.
Mesmo que o preço tenha sido pago e a posse transferida, o “comprador” não se torna proprietário perante a lei. Ele possui, no máximo, um direito pessoal contra o vendedor, mas não um direito real oponível a todos. A regularização dessa situação, se possível, demandará um processo judicial complexo e custoso, como a usucapião ou a adjudicação compulsória, que poderiam ter sido evitados.
O sistema registral imobiliário brasileiro é pautado pelo princípio da continuidade e pela exigência de títulos formalmente válidos para o acesso ao fólio real. Um instrumento particular, quando a lei exige o público, é um título nulo e, portanto, inábil para ingressar no Registro de Imóveis.
Sem o registro, não há transferência de propriedade, conforme a máxima de que “quem não registra não é dono”, derivada do artigo 1.245 do Código Civil. O direito do adquirente não terá eficácia perante terceiros (erga omnes), deixando-o vulnerável a penhoras, hipotecas ou mesmo a uma nova venda do imóvel pelo antigo proprietário a um terceiro de boa-fé que registre seu título. A complexa interconexão entre as esferas notarial e registral é um campo de estudo vasto, onde um conhecimento aprofundado define a excelência na advocacia imobiliária. Para profissionais que buscam essa maestria, uma visão sistemática do Direito Notarial e Registral é indispensável.
É importante notar que o próprio artigo 108 do Código Civil ressalva as hipóteses em que a lei dispõe em contrário. O ordenamento jurídico prevê algumas situações específicas em que a escritura pública é dispensada, mesmo para imóveis de valor superior ao teto legal, visando atender a políticas públicas de acesso à moradia e desburocratização.
Exemplos notáveis incluem os contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que têm força de escritura pública por expressa disposição legal. Da mesma forma, programas de regularização fundiária urbana e rural também podem prever formas simplificadas de titulação. Essas exceções, contudo, apenas reforçam a regra geral e sua importância para a normalidade das transações privadas.
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Insights
A escritura pública funciona como um filtro de legalidade, onde o tabelião, como profissional do direito imparcial, verifica a conformidade do ato com o ordenamento jurídico, prevenindo a celebração de negócios nulos ou anuláveis.
A formalidade exigida pelo artigo 108 do Código Civil não visa burocratizar, mas sim proteger as partes e terceiros, garantindo que a manifestação de vontade seja refletida e consciente, especialmente em negócios de elevado valor patrimonial.
A ausência da escritura pública, quando exigida, impede o acesso do título ao Registro de Imóveis, o que obsta a transferência da propriedade e a constituição de um direito real oponível a todos, gerando grave insegurança jurídica.
O sistema notarial e registral brasileiro, com sua estrutura baseada na fé pública e no controle prévio de legalidade, é um pilar para a segurança do mercado imobiliário, contribuindo para a redução de litígios e para a estabilidade econômica.
Perguntas e Respostas
Não. Para imóveis com valor superior a 30 salários mínimos, o contrato particular, mesmo com firma reconhecida e testemunhas, não substitui a escritura pública. Ele pode gerar direitos obrigacionais entre as partes, mas é considerado nulo para fins de transferência da propriedade, não podendo ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
A principal consequência é a nulidade absoluta do negócio jurídico, conforme o artigo 166, IV, do Código Civil. Isso significa que o ato não produz o efeito desejado, que é a transferência da propriedade. O comprador não se torna o proprietário legal do imóvel.
A doutrina e a jurisprudência majoritárias entendem que deve ser considerado o valor real do negócio ou o valor de avaliação fiscal (valor venal), o que for maior. A utilização de um valor declarado artificialmente baixo para fugir da exigência da escritura pública pode ser considerada uma simulação, viciando o negócio jurídico.
A fé pública é uma prerrogativa delegada pelo Estado que confere presunção de veracidade aos atos praticados pelo tabelião. Isso significa que tudo o que está contido na escritura pública é considerado verdadeiro até que se prove o contrário por via judicial. Essa característica confere ao documento uma força probatória e uma segurança jurídica muito elevadas.
Sim. A principal exceção são os contratos firmados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). A Lei nº 4.380/64 e a Lei nº 9.514/97 conferem a esses contratos particulares o status de escritura pública para todos os fins, permitindo seu registro direto no Cartório de Imóveis.
Aprofunde seu conhecimento sobre o assunto na Wikipedia.
Acesse a lei relacionada em Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2025-nov-24/o-custo-social-da-dispensa-da-escritura-publica/.
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