Direito de preferência em contratos agrários: guia completo para advogados

Direito de Preferência na Renovação de Contratos Agrários e a Condição “Tanto por Tanto”

O Direito Agrário brasileiro possui especificidades singulares, fruto de nossa tradição rural e da relevância econômica do agronegócio. Dentre os institutos que merecem atenção especial dos profissionais do Direito, o direito de preferência na renovação dos contratos agrários e a chamada condição “tanto por tanto” se destacam, figurando como temas recorrentes na prática e nas lides judiciais. Ao compreender sua estrutura, requisitos e nuances interpretativas, o operador do direito amplia tanto sua capacidade consultiva quanto contenciosa.

Fundamentação Legal: O Direito de Preferência nos Contratos Agrários

O direito de preferência é um instrumento jurídico fundamental para assegurar ao arrendatário ou parceiro-outorgado prioridade diante de proposta de terceiro, seja para o novo arrendamento/parceria, seja para aquisição do imóvel rural objeto do contrato. No Brasil, a matéria encontra amparo principalmente no Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) e em seu regulamento (Decreto nº 59.566/1966).

O artigo 92 do Estatuto da Terra determina que, em igualdade de condições com terceiros, o arrendatário tem preferência na renovação do contrato ou na compra do imóvel. Isso se aplica tanto para o arrendamento (contrato oneroso para uso temporário da terra, com pagamento fixo) quanto à parceria agrícola (contrato em que resultados da lavoura são partilhados).

Ainda, o artigo 95, inciso V, do mesmo diploma estende a preferência para a renovação contratual, fomentando estabilidade nas relações rurais e estimulando investimentos de médio e longo prazo pelo arrendatário. A regulamentação impõe requisitos e prazos para o exercício desse direito – como o oferecimento da proposta por terceiro, a notificação formal e o prazo decadencial para manifestação da preferência.

Procedimento para o Exercício do Direito de Preferência

O procedimento clássico pressupõe: recebida proposta por terceiro, o proprietário deve notificar formalmente o arrendatário acerca das condições ofertadas (preço, prazos, modalidade de pagamento, dentre outros aspectos). O arrendatário tem 30 dias para manifestar-se, conforme o artigo 38 do Decreto nº 59.566/66, podendo igualar a oferta (condição “tanto por tanto”) ou aceitar os termos apresentados.

Caso o arrendatário seja preterido, poderá pleitear judicialmente o direito, inclusive postular perdas e danos, nos moldes do artigo 39 do mesmo Decreto. O respeito ao direito de preferência, portanto, é condição de validade da alienação ou renovação contratual perante terceiro.

A Condição “Tanto por Tanto”: Igualdade de Condições

A expressão “tanto por tanto”, largamente utilizada na doutrina e jurisprudência, refere-se à prerrogativa do arrendatário de igualar a proposta de terceiro para exercer seu direito de preferência. O núcleo dessa condição é a equivalência: para exercer o direito, o arrendatário deve se comprometer a cumprir todos os termos da oferta por terceiro, sem pretender condições mais vantajosas ou critérios subjetivos.

Aqui reside uma das maiores fontes de conflito prático: o que significa “igualdade de condições”? Trata-se de preço apenas, ou inclui condições acessórias (prazos, garantias, benfeitorias, formas de pagamento)? Doutrina e jurisprudência majoritárias entendem que o arrendatário deve atender todos os elementos da proposta, excetuados aqueles que sejam sabidamente excessivos ou que ofendam o equilíbrio contratual.

Elementos do Contrato a Serem Observados

Na interpretação do “tanto por tanto”, destacam-se como essenciais:

Preço e indexadores de reajuste;
Condições de pagamento e eventuais garantias;
Prazos de duração do contrato, renovação e extinção;
Obrigações acessórias pactuadas (por exemplo, manutenção de benfeitorias, pagamento de taxas).

Questões que fujam da razoabilidade, como imposições discriminatórias ou exigências de difícil aferição (condições pessoais, critérios subjetivos) não são consideradas ao definir a “igualdade de condições”.

Prazos e Formas de Exercício do Direito de Preferência

O arrendatário deve ser comunicado por escrito e de forma inequívoca sobre a proposta de terceiro. O prazo legal para manifestação é de 30 dias, conforme prevê o artigo 38 do Decreto 59.566/66. O silêncio implica renúncia ao direito.

Importante apontar que, caso o proprietário descumpra o procedimento e celebre contrato ou venda o imóvel a terceiro sem respeitar a preferência, o arrendatário pode pleitear judicialmente o reconhecimento de seu direito. Na hipótese de alienação, há possibilidade de adjudicação compulsória do imóvel pelo arrendatário; nos contratos, pode pleitear perdas e danos ou renovação forçada, a depender do caso concreto.

Jurisprudência e Nuances Interpretativas

A jurisprudência brasileira tem reforçado a necessidade de respeito ao direito de preferência, especialmente em casos nos quais o arrendatário cumpre regularmente suas obrigações e investe na terra. Tribunais superiores entendem que, para afastar a preferência, é imprescindível notificação adequada e prova inequívoca da proposta de terceiro.

Ainda assim, controvérsias surgem – notadamente sobre o conteúdo da “igualdade de condições” e sobre situações limites, como propostas de terceiros que envolvem trocas, permutas, ou imposição de obrigações de difícil mensuração ou execução. Há ainda discussões sobre a extensão da preferência em contratos sucessivos, renovações tácitas e situações de subarrendamento.

Dessa forma, o tema exige constante atualização do profissional que milita no Direito Agrário, de modo a oferecer soluções seguras aos seus clientes e antecipar potenciais litígios.

A Relevância Prática para Advogados e Consultores

A correta compreensão do direito de preferência e da condição “tanto por tanto” permite melhores estruturas de contratos agrários, reduz riscos para ambas as partes e evita litígios sucessivos e onerosos. O advogado que atua no agronegócio deve dominar o procedimento formal, os prazos peremptórios e o conteúdo exigível na igualdade de condições, além de estar atento à documentação e às provas produzidas.

O aprofundamento nesta matéria vai muito além do literal da lei. Exige análise do contexto contratual, acompanhamento de julgados atualizados e capacidade argumentativa para negociar cláusulas e solucionar impasses extrajudiciais ou judiciais.

Nesse contexto, cursos como a Pós-Graduação em Direito do Agronegócio são fundamentais para o aprimoramento técnico do operador do direito, fornecendo arcabouço teórico-prático indispensável à atuação especializada.

O Papel do Advogado em Litígios e na Prevenção de Conflitos

A atuação do advogado não se restringe ao contencioso. Na fase pré-contratual e durante a vigência do instrumento, o assessoramento jurídico é imprescindível para evitar omissões procedimentais (por exemplo, na notificação formal do arrendatário) e para garantir a produção de provas sólidas do exercício – ou da renúncia – do direito de preferência.

Na hipótese de litígio, o profissional deve estruturar sua petição à luz dos dispositivos corretos, manejar provas documentais e testemunhais específicas e estar apto a contrapor eventuais alegações de má-fé ou abuso no exercício da preferência.

Considerações Finais

O direito de preferência na renovação dos contratos agrários, aliado à condição do “tanto por tanto”, é mecanismo de equilíbrio e valorização das relações jurídicas no campo. Sua correta aplicação, no bojo da legislação especial, demanda do profissional visão sistêmica do Direito Agrário, segurança no manejo processual e constante atualização legislativa e jurisprudencial.

É indispensável, portanto, que advogados, consultores e operadores do direito busquem constante capacitação e estejam atentos às peculiaridades das relações contratuais rurais, conferindo máxima proteção aos interesses legítimos das partes envolvidas.

Quer dominar Direito de Preferência, Contratos Agrários e temas fundamentais do campo jurídico rural? Conheça nossa Pós-Graduação em Direito do Agronegócio e transforme sua carreira.

Insights Essenciais

A compreensão das nuances do direito de preferência e da condição “tanto por tanto” transcende o simples conhecimento da lei, exigindo análise detalhada da prática contratual, da documentação probatória e da jurisprudência. O profissional preparado é capaz de antecipar riscos, estruturar contratos alinhados às demandas do campo e atuar com eficácia na prevenção e resolução de conflitos judiciais e extrajudiciais.

Perguntas e Respostas Frequentes

1. O direito de preferência pode ser renunciado pelo arrendatário?

Sim. Embora o direito seja irrenunciável de forma antecipada por disposição contratual nula, pode haver renúncia expressa mediante manifestação clara e específica após proposta válida de terceiro.

2. É possível exercer o direito de preferência em caso de proposta de terceiro mediante permuta?

A jurisprudência diverge, mas, em regra, entende-se que permutas podem afastar a preferência apenas se inviabilizarem a igualdade de condições, por exemplo, se o arrendatário não puder igualar a oferta nas mesmas bases.

3. Se o proprietário não notificar o arrendatário, quais as consequências?

A alienação ou renovação feita sem notificação enseja a possibilidade de o arrendatário pleitear judicialmente o reconhecimento de seu direito, podendo resultar em adjudicação do imóvel ou perdas e danos, dependendo do caso.

4. A preferência vale para contratos de parceria rural?

Sim, tanto arrendatários quanto parceiros-outorgados têm direito de preferência, respeitados os requisitos legais e o procedimento previsto no Estatuto da Terra e regulamentos.

5. Como deve ser feita a notificação para o exercício do direito de preferência?

A notificação deve ser feita por escrito, de forma inequívoca, detalhando todos os elementos da proposta de terceiro. Recomenda-se notificação extrajudicial com comprovação de entrega (AR dos Correios, ou equivalente) para segurança jurídica.

Aprofunde seu conhecimento sobre o assunto na Wikipedia.

Acesse a lei relacionada em Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964)

Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2025-out-16/direito-de-preferencia-na-renovacao-de-contratos-agrarios-e-condicao-tanto-por-tanto/.