A restrição à aquisição de terras por estrangeiros é um dos temas mais relevantes e controversos do Direito Agrário e do Direito Imobiliário no Brasil. As normas que circundam a matéria têm impactos profundos não apenas sobre a soberania nacional, mas também nas dinâmicas do agronegócio, nos investimentos estrangeiros e na segurança jurídica das transações imobiliárias de natureza rural.
Neste artigo, exploraremos as raízes normativas, o racional de proteção do interesse nacional, as principais questões interpretativas, e a repercussão prática do tema, indispensável para qualquer profissional do Direito que atue no ramo imobiliário ou, especialmente, no agronegócio.
A principal fonte legislativa sobre o tema é a Lei nº 5.709/1971, regulamentada pelo Decreto nº 74.965/1974. O artigo 1º da referida lei determina que pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras estão sujeitas a restrições específicas quando pretendam adquirir ou arrendar imóvel rural no território nacional. Ressalte-se, ainda, que a limitação se aplica também às empresas brasileiras controladas por capital estrangeiro.
A Constituição Federal de 1988, por sua vez, trata da propriedade rural em seu artigo 190, permitindo restrições à aquisição de propriedade rural por estrangeiros na forma da lei, de modo a compatibilizar interesses de segurança nacional e política fundiária.
Tais restrições têm o objetivo central de resguardar a soberania nacional e de proteger áreas estratégicas, evitando a concentração de terras sob controle estrangeiro, especialmente em regiões fronteiriças ou de reconhecido interesse nacional.
O ponto nevrálgico na interpretação da Lei nº 5.709/1971 reside na definição de quem, efetivamente, está sujeito às restrições. A lei abarca pessoas físicas não residentes ou domiciliadas no Brasil e pessoas jurídicas estrangeiras autorizadas a funcionar no País.
Contudo, ganha especial relevo a aplicação das restrições a pessoas jurídicas constituídas no Brasil, porém controladas, direta ou indiretamente, por estrangeiros (art. 1º, §1º da Lei nº 5.709/1971). Isso significa que empresas formalmente brasileiras, mas cujo controle decisório pertença a estrangeiros, equiparam-se aos entes estrangeiros para fins de restrição.
Tal dispositivo visa evitar estruturas societárias que mascaram a titularidade estrangeira, usando pessoas jurídicas brasileiras como intermediárias.
O artigo 12 da Lei nº 5.709/1971 estabelece limites claros:
– Pessoas físicas estrangeiras só podem adquirir até 50 módulos de exploração indefinida, salvo autorização do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA).
– O total de imóveis rurais de propriedade de pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras não pode ultrapassar 25% da superfície dos municípios. Desse total, estrangeiros da mesma nacionalidade só podem deter até 40%.
Além disso, o artigo 11 da lei restringe a aquisição ou arrendamento de terras situadas na faixa de fronteira de 150 km, incumbindo à Secretaria-Geral do Conselho de Defesa Nacional a análise desses casos.
Após a Emenda Constitucional nº 6/1995 e o advento do artigo 1º da Lei nº 8.629/1993, que estabelece a política agrícola e fundiária, surgiram debates sobre a necessidade de atualizar o conceito de empresa nacional e sua relação com o capital estrangeiro.
Em 2010, a Advocacia-Geral da União (AGU) emitiu o Parecer LA-01/2010, concluindo que as empresas brasileiras (constituídas segundo a lei nacional) com controle estrangeiro estariam sim sujeitas às restrições da Lei nº 5.709/1971. Esse entendimento confirmou o rigor da aplicação das restrições, mesmo frente às aberturas do ambiente empresarial e da lei de investimentos estrangeiros.
Ainda assim, a matéria é dinamicamente interpretada, haja vista discussões quanto à sua aplicabilidade em determinados contextos empresariais e setores da economia, sobretudo com o crescimento do aporte externo no agro.
A lei admite exceções, mediante autorização do órgão federal competente, para aquisição acima dos limites estabelecidos, desde que condicionadas ao interesse específico e devidamente justificado – por exemplo, para projetos agrícolas, pecuários, industriais ou de colonização considerados de relevante interesse nacional.
A lei atribui ao INCRA um papel relevante na fiscalização desses limites e na autorização de exceções. Já aos municípios compete, subsidiariamente, o controle das áreas já detidas por pessoas físicas e jurídicas estrangeiras, para observância dos percentuais máximos.
Entretanto, surgem divergências interpretativas:
– A competência do INCRA para autorizar determinadas aquisições não exclui a necessidade de registro imobiliário competente, que deve fiscalizar o cumprimento das restrições legais.
– O controle efetivo do “percentual municipal” exige colaboração administrativa, integrando informações de diferentes órgãos e cadastros.
Este cenário demanda extrema diligência dos advogados atuantes na área, para orientar corretamente clientes sobre os riscos e limites da aquisição ou arrendamento de imóvel rural por estrangeiros.
A imposição de limitações à compra de terras por estrangeiros traz implicações diretas aos negócios rurais, joint ventures e operações financeiras com lastro em imóveis. Uma análise de due diligence imobiliário rigorosa é indispensável, notadamente quando há participação ou potencial participação estrangeira em empresas.
Erros ou omissões quanto ao enquadramento legal da empresa compradora podem resultar em nulidade da aquisição, conforme artigo 15 da Lei nº 5.709/1971, e eventual decréscimo do valor patrimonial do empreendimento.
Portanto, o domínio das nuances legais e práticas é vital para advogados que desejam exercer liderança no agronegócio, seja assessorando empresas nacionais ou multinacionais.
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O descumprimento das restrições pode ensejar sanções severas, como a nulidade do registro de imóveis, perda do imóvel e até responsabilização administrativa e penal dos envolvidos. Assim, advogados, tabeliães e registradores devem manter-se atualizados quanto às regras e suas alterações, zelando pela segurança jurídica das transações.
O aumento do interesse internacional na aquisição de terras brasileiras coloca à prova a capacidade de o sistema normativo conciliar atração de investimentos e defesa dos interesses nacionais.
O desafio, para o profissional do direito, percorre:
– Interpretação de conceitos jurídicos como “controle do capital”, “empresa nacional” e “empresa brasileira sob controle estrangeiro”.
– Adequação de operações societárias complexas, evitando celebração de negócios nulos ou atacáveis por ausência de observância às restrições legais.
– A constante mediação entre a flexibilidade demandada pelo mercado e a rigidez das normas de proteção à soberania nacional.
Considerando estas nuances, o aprofundamento no tema é crucial para a atuação estratégica, consultiva e contenciosa em Direito Agrário, Ambiental e Imobiliário.
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O advogado que se dedica ao aprofundamento das restrições à aquisição de terras por estrangeiros atua com maior precisão em transações complexas e disputas fundiárias envolvendo capital internacional. O conhecimento das particularidades normativas permite mitigar riscos, identificar soluções criativas e salvaguardar os interesses de seus clientes dentro dos limites legais.
Além disso, a constante evolução normativa e a judicialização do tema exigem atualização contínua, tornando imprescindível o investimento em formação especializada.
Sim. Mesmo sendo formalmente brasileiras, empresas cujo controle efetivo seja de estrangeiros estão sujeitas às limitações da Lei nº 5.709/1971 para compra de imóvel rural.
Sim. Estrangeiros de uma mesma nacionalidade não podem, juntos, adquirir mais de 40% do limite máximo de terras adquiridas por estrangeiros em um município, conforme a lei.
A principal consequência é a nulidade da aquisição, além de eventuais sanções administrativas e possibilidade de responsabilização civil e penal dos envolvidos.
Sim, em hipótese excepcional justificada, projetos de interesse nacional podem obter autorização do órgão competente, normalmente o INCRA ou Ministério da Agricultura.
Sim. Em muitos casos é necessário acompanhar processos administrativos perante o INCRA ou o Conselho de Defesa Nacional, sobretudo em áreas de fronteira ou para pedidos de exceção à regra.
Esses são pontos essenciais para uma atuação de excelência no Direito do Agronegócio e Imobiliário, reforçando a complexidade do tema e a importância da constante qualificação profissional.
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Acesse a lei relacionada em Lei nº 5.709/1971
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2025-out-09/lei-que-restringe-compra-de-terras-e-flexivel-diz-membro-da-agu/.
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