A execução extrajudicial de imóveis submetidos à alienação fiduciária tornou-se uma modalidade central no sistema de garantias do direito brasileiro. Regulamentada principalmente pela Lei nº 9.514/1997, essa ferramenta processual trouxe celeridade à satisfação de créditos imobiliários, ao permitir a tomada do bem em caso de inadimplemento e o subsequente leilão. Um dos debates mais sensíveis nesse contexto diz respeito à fixação do preço mínimo no segundo leilão, após a frustração do primeiro. A correta compreensão dos limites, fundamentos legais e polêmicas sobre a alienação, sobretudo quando envolvem possíveis prejuízos ao devedor, merece ser objeto de reflexão profunda pelos profissionais do Direito.
A alienação fiduciária de bem imóvel fundamenta-se no artigo 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997. Ao instituir o contrato de alienação fiduciária, o devedor transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel, ficando este com a posse direta, enquanto o credor detém a posse indireta e a propriedade até a quitação da dívida. O procedimento de excussão extrajudicial — em caso de inadimplemento — é marcado pela notificação do devedor, consolidando-se a propriedade plena no nome do credor caso não haja purgação da mora no prazo legal.
Uma vez consolidada a propriedade fiduciária, abre-se espaço para o procedimento de leilão extrajudicial, geralmente em duas etapas. O artigo 27 da mesma lei prevê tentativas sucessivas de venda, cada uma com regras próprias concernentes ao preço mínimo e à proteção do interesse das partes.
O leilão é o mecanismo escolhido pelo legislador para proporcionar ao credor a recuperação do crédito, ao mesmo tempo em que garante ao devedor a possibilidade de satisfação da dívida pelo valor do bem alienado, inclusive com direito ao recebimento do saldo remanescente. O artigo 27, §2º, da Lei nº 9.514/1997 determina que, caso o valor apurado em leilão seja superior ao débito — somado com encargos legais — o devedor deverá receber a diferença. No entanto, discussões relevantes emergem acerca da definição do preço mínimo admissível nos leilões, especialmente na segunda tentativa.
Para muitos advogados, estudiosos e até tribunais, permitir a venda do imóvel em valor irrisório atenta contra o princípio do equilíbrio contratual e proteção do patrimônio do devedor. Por isso, a discussão sobre o preço mínimo é um dos pontos centrais na prática jurídica relacionada ao tema.
No primeiro leilão, a Lei exige que o imóvel não seja vendido por valor inferior ao da dívida, somados encargos, despesas e eventuais multas. Assim, se nesse momento não houver arrematação por ausência de interessados ou ofertas abaixo desse patamar, o procedimento segue para a realização de um segundo leilão.
Entretanto, o maior foco de controvérsia está no segundo leilão. Segundo a redação original do art. 27, §5º, da Lei nº 9.514/1997, neste momento, o imóvel pode ser arrematado “por qualquer preço, não sendo inferior ao valor da dívida e encargos”. Essa redação, contudo, já motivou diversas discussões doutrinárias e decisões judiciais, especialmente pela possibilidade de a alienação ocorrer por valores muito abaixo do valor de mercado, causando prejuízo ao devedor.
Nesse cenário, tribunais têm buscado interpretação teleológica e principiológica para moderar os riscos de ofensa à função social da propriedade e à dignidade da pessoa humana, além do próprio equilíbrio dos negócios jurídicos. Doutrina relevante defende a aplicação do artigo 891 do Código de Processo Civil, por analogia, exigindo um valor mínimo de arrematação — usualmente não inferior a 50% do valor da avaliação, ainda que não imposto literalmente pelo texto legal.
A aplicação desses parâmetros visa impedir que imóveis sejam alienados por valores irrisórios, gerando enriquecimento ilícito do arrematante ou do credor, e dano irreparável ao devedor.
Apesar da aparente liberdade fixada pela legislação especial, tribunais têm demonstrado preocupação com arrematações por preços vis, inclusive no âmbito da alienação fiduciária. O Superior Tribunal de Justiça, ao analisar diferentes recursos, já sinalizou a relevância de se evitar a alienação por valores que comprometam substancialmente o equilíbrio contratual e o próprio direito à moradia, mesmo quando há previsão legal permitindo alienação “por qualquer preço”.
Essa linha interpretativa alinha-se com os princípios constitucionais de proteção à dignidade humana e à moradia, de modo a assegurar que o procedimento de satisfação de créditos não se converta em instrumento de espoliação do devedor.
Naturalmente, a posição do STJ não impede que o imóvel possa, sim, ser alienado por valor inferior àquele da avaliação inicial, respeitados certos limites. A questão crucial é discernir até que ponto há lesividade e, em situações controvertidas, a recomendação é impugnar eventuais arrematações consideradas viciosas, especialmente se não houver publicização adequada e se o preço ofertado claramente não reflete a realidade do mercado.
O profissional do Direito que atua em alienações fiduciárias deve ter atenção especial à verificação dos valores praticados nos editais e no momento das arrematações. É fundamental acompanhar o cálculo correto do débito, as diligências relativas à regularidade da intimação do devedor, a adequada avaliação do imóvel e a observância dos prazos legais.
Na defesa do devedor, destaca-se a possibilidade de arguição de nulidade da arrematação por preço vil, principalmente diante de omissões ou falhas na condução do leilão. De igual modo, o acompanhamento do procedimento notarial e registral para consolidação da propriedade também pode revelar caminhos para a impugnação de atos irregulares.
O domínio desses procedimentos requer especialização crescente, notadamente diante das constantes discussões jurisprudenciais e das nuances técnicas inerentes à matéria. Para quem atua na advocacia imobiliária, aprofundar-se em Direito Imobiliário e Processual Civil significa ampliar a capacidade de oferecer soluções eficazes e preventivas aos clientes.
Nesse sentido, vale ressaltar a importância de investir no conhecimento prático e normativo, como proporcionado por programas avançados de pós-graduação, a exemplo da Pós-Graduação em Direito Imobiliário, que aprofunda exatamente essas temáticas críticas do cotidiano dos escritórios.
A previsão e regramento do preço mínimo em leilões extrajudiciais afetam não apenas a segurança jurídica das partes envolvidas, mas também o funcionamento do próprio mercado imobiliário e do sistema de crédito habitacional. Ao assegurar que o procedimento de alienação não implique perda patrimonial desproporcional para o devedor, garante-se mais credibilidade e previsibilidade ao sistema.
Sob a ótica dos operadores do Direito, a atenção a cada detalhe do procedimento é essencial para evitar judicializações desnecessárias e litígios prolongados. Da mesma forma, a correta orientação do cliente — credor ou devedor — exige atualização permanente quanto ao entendimento dos tribunais e da doutrina, pois decisões paradigmáticas podem impactar a atuação dos profissionais em ambos os lados da mesa.
O tema do preço mínimo no segundo leilão em execução extrajudicial por alienação fiduciária de imóvel exige do advogado conhecimento profundo da legislação especial e da jurisprudência. Tal expertise é condição fundamental para a tomada de decisões assertivas e a salvaguarda dos interesses de clientes, sejam credores ou devedores. Diante da multiplicidade de desafios no cenário prático, a capacitação contínua é não apenas recomendada, mas essencial para o exercício da advocacia de excelência nesse campo.
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O equilíbrio entre a efetividade da cobrança e a proteção do patrimônio do devedor é um elemento imprescindível para a sustentabilidade do mercado de crédito. O advogado especializado em Direito Imobiliário deve ter domínio sobre os fluxos procedimentais e as estratégias processuais para atuar com excelência e segurança tanto para seus clientes credores quanto devedores. Manter-se atualizado sobre as tendências jurisprudenciais garante maior credibilidade e assertividade na consultoria e nos litígios judiciais.
O entendimento majoritário ainda exige atenção ao valor da dívida, encargos e despesas, mas há flexibilizações em casos de reiteradas tentativas frustradas de venda e desde que não enseje preço vil, considerando a proporcionalidade entre o valor de mercado e o valor de arremate.
O artigo 27, §2º, da Lei nº 9.514/1997 estabelece que o segundo leilão deve ocorrer em até 15 dias após o primeiro.
Sim, o devedor pode ajuizar ação para anular ou suspender a arrematação, especialmente se demonstrar que o valor ofertado é manifestamente inferior ao de mercado, caracterizando preço vil.
A legislação não veda expressamente, mas há debates sobre a regularidade e ética dessa prática, especialmente quando há indícios de prejuízo ao devedor e restrição da competitividade do certame.
Embora não haja obrigatoriedade expressa na Lei nº 9.514/1997, a avaliação é recomendável e pode ser exigida por analogia com normas do Código de Processo Civil, principalmente para evitar prejuízos e garantir a transparência do procedimento.
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Acesse a lei relacionada em Lei nº 9.514/1997
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2025-ago-24/preco-minimo-no-segundo-leilao-em-execucao-extrajudicial-de-alienacao-fiduciaria-de-imovel/.
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