Contrato preliminar

Contrato preliminar é o acordo firmado entre as partes com o objetivo de futuramente celebrar um contrato definitivo, ou contrato principal. Trata-se de um tipo de convenção jurídica que antecede e prepara a realização de um novo pacto, estabelecendo desde logo os elementos essenciais desse futuro contrato. No direito brasileiro é regulado pelos artigos 462 a 466 do Código Civil e pode assumir duas formas principais segundo a doutrina: o contrato preliminar bilateral e o contrato preliminar unilateral.

A característica central do contrato preliminar é sua função vinculativa. As partes que o firmam se obrigam a celebrar, posteriormente, um contrato definitivo cujo conteúdo essencial já se encontra delimitado de forma clara e suficiente no contrato preliminar. Ou seja, ele não produz diretamente os efeitos do contrato final, mas sim impõe às partes uma obrigação de contratar futuramente. Para que produza seus efeitos jurídicos, o contrato preliminar deve conter todos os elementos essenciais do contrato a ser celebrado. Se faltar qualquer dos elementos essenciais, o pacto pode ser considerado como uma mera negociação ou promessa vaga, não vinculando juridicamente as partes.

O contrato preliminar pode se apresentar formalizado por escrito, que é a forma exigida como regra para sua validade, especialmente quando o contrato definitivo também exige forma escrita, como nos contratos imobiliários ou em casos de cessão de direitos. Ele garante uma segurança maior às partes durante o período de negociação ou maturação de condições que ainda não estão plenamente reunidas para a celebração imediata do contrato definitivo. Pode também ser utilizado quando há necessidade de tempo adicional para cumprir determinadas condições suspensivas ou realizar diligências essenciais ao negócio.

Uma das funções mais importantes do contrato preliminar é assegurar o compromisso e a estabilidade das negociações. Ele pode conter cláusulas que regulam condições para assinatura do contrato definitivo, prazos, penalidades em caso de descumprimento, responsabilidade civil, e até mesmo direito à execução forçada, nos termos do artigo 463 do Código Civil, que dispõe que se uma das partes se recusar a firmar o contrato prometido, poderá a outra parte pedir judicialmente a sua celebração forçada com sentença que supre a declaração de vontade do inadimplente.

Ao contrário do contrato definitivo, o contrato preliminar não transfere bens, não obriga ao pagamento de preço e não gera efeitos plenos. Seu único efeito imediato é o de gerar a obrigação de contratar. No entanto, mesmo não sendo o contrato final, ele tem força obrigatória e seu descumprimento pode ensejar reparação por perdas e danos. Em casos em que o inadimplemento for injustificado por uma das partes, é possível ingressar em juízo para forçar a outorga do contrato definitivo ou obter compensação por prejuízos.

Em algumas situações, há também o chamado contrato de opção, espécie de contrato preliminar unilateral, no qual uma das partes se compromete a celebrar o contrato definitivo, enquanto a outra não assume essa obrigação de forma imediata, mas apenas possui a faculdade de exigir ou não a celebração do acordo definitivo dentro de um prazo. Essa modalidade é comum em contratos de compra e venda de imóveis ou ativos empresariais, por exemplo.

Portanto, o contrato preliminar é um instrumento que ocupa posição de destaque no âmbito das relações jurídicas contratuais, por permitir que as partes formalizem seus compromissos antes do pacto definitivo, garantindo segurança jurídica, previsibilidade e equilíbrio no processo de formação do contrato final. É uma figura que combina a liberdade de contratar com a responsabilidade de cumprir o que foi pactuado, sendo importante ferramenta na fase de pré-contratação.