Ação demarcatória

Ação demarcatória é uma espécie de ação possessória utilizada para definir, juridicamente, os limites entre imóveis confinantes, ou seja, imóveis que fazem divisa entre si mas cujos limites físicos não estão devidamente determinados ou são objeto de dúvida ou disputa entre os proprietários. Trata-se de um instrumento previsto na legislação brasileira com o objetivo de promover segurança jurídica nas relações de vizinhança e de assegurar o pleno exercício do direito de propriedade, regulado principalmente pelo Código de Processo Civil em seu artigo 569.

Essa ação é cabível quando existe incerteza ou discordância entre os proprietários de imóveis contíguos quanto aos marcos divisórios de seus terrenos. Não se trata de uma ação voltada à posse ou à propriedade em si, mas sim à definição clara dos limites físicos que separam os imóveis. Ela pode ser promovida tanto pelo proprietário como pelo titular de qualquer direito real sobre o imóvel, incluídos usufrutuários e enfiteutas, desde que haja interesse legítimo na fixação dos limites do bem.

O procedimento da ação demarcatória divide-se em duas fases principais. Na primeira fase, são analisadas as alegações das partes quanto à existência ou não da delimitação dos imóveis e se há necessidade da demarcação. Nesta etapa, o juiz pode determinar diligências e a produção de prova pericial, especialmente topográfica, para esclarecer a situação dos marcos divisórios e da documentação apresentada.

Na segunda fase, após constatada a necessidade da demarcação, é feita a efetiva fixação dos limites, mediante um plano de demarcação. Este plano geralmente é elaborado por um perito nomeado pelo juiz, com base nas informações técnicas e nos documentos de propriedade de ambos os confinantes. As partes serão intimadas para se manifestarem quanto ao plano, e havendo concordância, ele será homologado judicialmente. Se houver discordância, o juiz decidirá com base nas provas dos autos. Após a decisão definitiva, o novo traçado será registrado no cartório de registro de imóveis, produzindo efeitos perante terceiros.

A ação demarcatória não tem, por si só, o objetivo de modificar as dimensões das propriedades envolvidas, mas apenas de esclarecer, de forma objetiva e com respaldo técnico, onde termina uma propriedade e começa a outra. No entanto, é possível que, durante o processo, surjam reivindicações secundárias, como discussões sobre a titularidade de determinada faixa de terra ou conflitos possessórios incidentais, o que pode levar à cumulação da ação demarcatória com outras, como ação reivindicatória ou ação de usucapião, caso preenchidos os requisitos legais.

O exercício da ação demarcatória está relacionado à boa-fé e à cooperação entre as partes. Com frequência, os litígios sobre limites decorrem de registros antigos, mapas imprecisos, ausência de marcos físicos ou mesmo construções que desrespeitam a linha divisória. Por isso, é recomendável que antes da propositura judicial se busque a solução consensual, especialmente por meio de mediação ou arbitragem. Quando a solução extrajudicial não é possível, a via judicial se torna necessária para que o Estado, por meio do Poder Judiciário, estabeleça com precisão os limites entre as propriedades.

A ação demarcatória é considerada uma das garantias do direito de propriedade, pois permite ao titular saber precisamente até onde se estende seu domínio, o que é essencial para fins de uso, disposição, aluguel, venda, construção e proteção do imóvel. Ao mesmo tempo, a correta demarcação evita conflitos de vizinhança, invasões involuntárias e facilita o registro imobiliário.

Em suma, a ação demarcatória é um instrumento judicial fundamental para assegurar a paz social no campo do direito imobiliário, garantir a segurança jurídica nas relações patrimoniais envolvendo imóveis contíguos e preservar o exercício pleno do direito de propriedade, respeitando-se os limites legais e territoriais que delimitam cada direito real sobre o solo.