Anticrese

Anticrese é um instituto jurídico do direito das obrigações e dos direitos reais de garantia, previsto no Código Civil brasileiro. Trata-se de um contrato por meio do qual o devedor entrega ao credor um bem imóvel para que este possa usufruir de seus frutos, tais como aluguéis ou rendimentos da exploração do bem, com a finalidade de receber esses valores em compensação ou pagamento dos juros e, se assim estipulado, do próprio capital da dívida.

Esse tipo de contrato é classificado como um direito real de garantia, diferentemente da hipoteca e do penhor, pois confere ao credor o direito de posse direta do imóvel, o que significa que ele pode explorar o bem como se fosse o possuidor e utilizar os frutos civis ou naturais para amortizar a dívida. No entanto, o domínio do bem permanece com o devedor, salvo disposição em contrário.

Para que haja anticrese, é necessário que a convenção entre as partes seja formalizada por meio de escritura pública. A lei também exige que o contrato contenha cláusulas expressas indicando qual é a dívida garantida, os prazos e condições de amortização, a forma de administração do bem e a destinação dos frutos percebidos. O objetivo é preservar os direitos tanto do credor quanto do devedor, evitando abusos, má-fé e enriquecimento sem causa.

A anticrese distingue-se da hipoteca principalmente pelo fato de, neste último, o devedor manter a posse do bem, ao passo que na anticrese o credor possui o imóvel enquanto a dívida subsiste. Já em comparação com a alienação fiduciária, a anticrese não transfere a propriedade do bem ao credor, mas sim a posse e o direito de fruição dos frutos.

Importa destacar que durante a vigência do contrato de anticrese, o credor tem o dever de conservar o imóvel em bom estado, sendo responsável pela realização das despesas ordinárias de conservação e também dos tributos que incidirem sobre o bem, se isso tiver sido estipulado contratualmente. A obrigação de manter o imóvel decorre do exercício da posse direta. Além disso, o credor pode ser responsabilizado por eventuais deteriorações do bem resultantes de sua negligência ou uso indevido.

Embora esteja prevista na legislação brasileira, a anticrese é um instituto raramente utilizado na prática. Isso se deve a vários fatores, entre eles a complexidade das obrigações assumidas pelo credor, a necessidade de escritura pública, o custo da formalização e a existência de outros mecanismos de garantia mais ágeis e comuns no mercado, como a hipoteca e a alienação fiduciária. Ainda assim, é uma figura útil especialmente em relações jurídicas envolvidas com imóveis que geram renda contínua e que possam garantir uma dívida de forma prática e segura.

Em resumo, a anticrese é uma forma tradicional de garantia real em que o imóvel do devedor é entregue ao credor para fruição dos frutos, os quais são usados para o pagamento da dívida. Exige escrituração pública, impõe obrigações de conservação ao credor e está prevista no Código Civil brasileiro como uma das modalidades legais de assegurar o adimplemento de obrigações.