Adjudicação compulsória

Adjudicação compulsória é um instituto jurídico do direito brasileiro voltado à regularização da propriedade imobiliária, utilizado principalmente quando há promessa de compra e venda firmada entre as partes com pagamento integral realizado pelo comprador, mas o vendedor se recusa, por qualquer motivo, a transferir formalmente o imóvel por escritura pública e registro em cartório.

A finalidade da adjudicação compulsória é justamente suprir essa resistência do vendedor, servindo como uma alternativa judicial ao registro formal do imóvel. O fundamento legal da medida se baseia no princípio de que quem já cumpriu integralmente sua parte no contrato de compra e venda tem o direito de ver formalizada a transferência da propriedade. De modo geral, ela garante o direito real àquele que já preencheu todos os requisitos contratuais e legais para adquirir a propriedade, mesmo sem a assinatura final do vendedor.

A utilização mais comum da adjudicação compulsória se dá nos casos em que se celebra inicialmente um contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, muitas vezes acompanhado por instrumentos de quitação. Após o pagamento total do preço pela parte compradora, é obrigação do vendedor providenciar a correspondente escritura definitiva de compra e venda. No entanto, por razões diversas, como falecimento do vendedor, negativa explícita, abandono, desaparecimento ou simples inadimplência contratual, a parte vendedora não realiza esse ato formal. Nessa situação, a adjudicação compulsória pode ser requerida judicialmente.

Para ajuizar uma ação de adjudicação compulsória, é imprescindível que o comprador comprove o contrato de promessa de compra e venda devidamente assinado, o pagamento total do valor acordado e a recusa ou a impossibilidade da parte vendedora em outorgar a escritura pública. Essa documentação é examinada pelo Judiciário, que ao verificar o cumprimento dos requisitos legais, poderá julgar procedente o pedido, determinando a adjudicação do imóvel ao comprador. A sentença judicial proferida nesse processo possui força de escritura pública e é levada ao cartório de registro de imóveis para a formalização da propriedade em favor do comprador.

Importante ressaltar que, historicamente, a ação de adjudicação compulsória era exclusivamente de competência do Poder Judiciário. No entanto, mudanças legislativas mais recentes, como a Lei 14.382 de 2022, passaram a admitir a adjudicação compulsória também por via extrajudicial, desde que observados os requisitos legais e com a anuência das partes ou mediante representação adequada. Nesse procedimento extrajudicial, o interessado pode procurar um cartório de registro de imóveis com a documentação necessária e solicitar a transferência do imóvel sem a necessidade de recorrer ao Judiciário, tornando o procedimento mais célere e menos oneroso.

A adjudicação compulsória também está intimamente ligada à função social da propriedade, prevista na Constituição Federal. Isso porque, ao garantir o direito de propriedade àquele que cumpriu todos os requisitos contratuais, o instituto evita o esvaziamento dos efeitos práticos da função social da propriedade, conferindo segurança jurídica ao mercado imobiliário e reforçando a confiança nas relações contratuais.

Portanto, a adjudicação compulsória é uma importante ferramenta jurídica voltada à concretização do direito de propriedade nos casos em que uma das partes se recusa a cumprir espontaneamente suas obrigações contratuais, permitindo ao comprador regularizar a situação do imóvel, garantindo seu direito real pleno por meio de uma sentença que substitui o consentimento da parte inadimplente. Trata-se de mecanismo fundamental à proteção da boa-fé, da segurança nas relações civis e do pleno exercício do direito de propriedade.