Honorários advocatícios em baixa de gravame: débito ou valor do imóvel?

Base de cálculo de honorários advocatícios em baixa de gravame hipotecário: valor do imóvel ou do débito quitado?

A fixação de honorários advocatícios em procedimentos de baixa de gravame hipotecário representa uma das questões mais controversas na advocacia imobiliária e bancária. A controvérsia central reside em determinar se a base de cálculo dos honorários deve incidir sobre o valor do imóvel gravado ou sobre o montante do débito quitado que fundamentou a hipoteca. A discussão ganha relevância prática quando se considera que a diferença entre essas duas bases pode representar variações significativas na remuneração do advogado. Um imóvel avaliado em R$ 800.000,00 que garantia um financiamento de R$ 200.000,00 já quitado ilustra perfeitamente o problema: honorários calculados sobre o valor do bem resultariam em montante quatro vezes superior àqueles calculados sobre a dívida extinta. O Superior Tribunal de Justiça tem sido instado a uniformizar o entendimento sobre a matéria, especialmente diante da multiplicidade de demandas envolvendo instituições financeiras que resistem em proceder à baixa administrativa do gravame após a quitação do mútuo hipotecário. A definição dessa questão impacta diretamente a viabilidade econômica de causas dessa natureza e a própria efetividade do acesso à justiça.

Fundamentação legal da fixação de honorários advocatícios

O Código de Processo Civil de 2015 estabelece no art. 85 os parâmetros gerais para fixação de honorários advocatícios, determinando que devem ser fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa. O §2º do art. 85 do CPC relaciona os critérios que devem orientar o julgador na fixação do percentual: o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço. Esses parâmetros devem ser observados cumulativamente, e não de forma isolada. Especificamente quanto à base de cálculo, o §3º do mesmo artigo estabelece que nas causas em que a Fazenda Pública for parte, a fixação deve observar os percentuais estabelecidos nos incisos do dispositivo, aplicando-se subsidiariamente às demais situações. O §4º-A, incluído pela reforma processual, determina que em ações que versem sobre valores ilíquidos, os honorários devem ser fixados em valor líquido. No contexto da baixa de gravame hipotecário, a aplicação desses dispositivos exige a identificação precisa de qual é o proveito econômico obtido pelo autor. A Lei nº 6.015/1973, que disciplina os registros públicos, estabelece no art. 250 que a hipoteca extingue-se pela resolução da propriedade, pela destruição da coisa ou por cancelamento do registro, o qual pode ser provocado judicialmente quando o credor se recusar a fornecer a quitação. O art. 1.485 do Código Civil, por sua vez, prevê que mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, pode-se transferir a hipoteca a outro imóvel do devedor, demonstrando que o gravame possui conexão direta com o crédito garantido. Essa vinculação entre dívida e garantia real é fundamental para compreender qual deve ser a base de cálculo dos honorários.

Divergências e posição dos tribunais superiores

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem evoluído no sentido de compreender que o proveito econômico em ações de cancelamento de gravame hipotecário não se confunde com o valor venal do imóvel, mas relaciona-se diretamente com o débito que estava sendo garantido e já foi quitado. Essa orientação parte da premissa de que a hipoteca constitui direito real de garantia que não transfere a propriedade, mas apenas assegura ao credor preferência no recebimento de seu crédito. Assim, a extinção do gravame não acrescenta valor patrimonial ao imóvel que o proprietário já possui, mas apenas remove uma restrição decorrente de obrigação já adimplida. A Terceira Turma do STJ consolidou entendimento de que o benefício econômico obtido na ação de cancelamento de hipoteca corresponde ao valor da dívida quitada, e não ao valor do imóvel. Essa compreensão considera que o autor da demanda não está pleiteando a propriedade do bem, que já lhe pertence, mas apenas a regularização registral decorrente da quitação da obrigação. Em sentido convergente, a Quarta Turma também adotou a tese de que os honorários devem ser calculados sobre o valor do débito quitado, especialmente porque o objeto da lide não é a aquisição ou transferência de patrimônio, mas o reconhecimento de situação jurídica já consolidada pelo pagamento. Esse posicionamento busca equilibrar a justa remuneração do advogado com a proporcionalidade da condenação. Tribunais estaduais, contudo, ainda apresentam divergências. Algumas decisões isoladas mantêm a fixação com base no valor do imóvel, sob o argumento de que a liberação do gravame representa valorização patrimonial efetiva. Essa corrente minoritária considera que a impossibilidade de livre disposição do bem afeta seu valor de mercado, e a remoção dessa restrição constitui benefício econômico mensurável. A tendência predominante nos tribunais superiores, no entanto, consolida-se no sentido de vincular os honorários ao débito quitado, evitando enriquecimento sem causa e preservando a razoabilidade da condenação. Essa orientação reconhece que o trabalho advocatício desenvolvido guarda proporção com a complexidade da quitação questionada, não com o valor total do patrimônio do cliente.

Aplicação prática na advocacia

Na condução de ação de cancelamento de gravame hipotecário, o advogado deve desde a petição inicial indicar expressamente que a base de cálculo dos honorários deve ser o valor do débito quitado. Essa indicação fundamentada evita discussões posteriores e demonstra domínio técnico da matéria, fortalecendo a credibilidade profissional perante o juízo. A petição inicial deve conter a demonstração do valor do financiamento quitado mediante documentação completa: contrato de mútuo, comprovantes de pagamento das parcelas, carta de quitação ou declaração de inexistência de débito. Quanto mais detalhada a prova da quitação, mais sólida será a fundamentação para os honorários calculados sobre esse montante. Em casos de quitação parcial seguida de refinanciamento, é essencial distinguir o valor efetivamente pago do novo saldo devedor porventura existente. Os honorários devem incidir apenas sobre o débito quitado que justifica o cancelamento do gravame, não sobre eventuais novas operações que possam ter sido realizadas entre as partes. Quando a instituição financeira apresenta contestação impugnando os honorários, a estratégia de defesa deve enfatizar a jurisprudência consolidada do STJ e demonstrar que o valor do imóvel é irrelevante para mensuração do proveito econômico. Anexar precedentes específicos e recentes aumenta a probabilidade de acolhimento da tese. Na fase de execução dos honorários, caso a sentença tenha fixado base de cálculo equivocada sobre o valor do imóvel em benefício do advogado, há risco de impugnação pela parte executada com fundamento em excesso de execução. Embora favorável ao exequente, essa situação pode gerar recursos e prolongamento desnecessário do feito. Em perspectiva consultiva, o advogado deve orientar o cliente sobre a expectativa realista de honorários desde a contratação. Explicar que a base de cálculo é o débito quitado, e não o valor do imóvel, evita frustrações futuras e demonstra transparência na relação profissional. Contratos de honorários bem redigidos devem prever essa situação expressamente. Situações complexas envolvem múltiplos gravames sobre o mesmo imóvel ou hipotecas que garantiam contratos de valor superior ao bem. Nesses casos, a análise deve individualizar cada débito quitado e sua correspondente hipoteca, calculando honorários proporcionalmente. A acumulação de várias baixas de gravame em uma única ação pode justificar majoração do percentual dentro dos limites legais, mas não altera a base de cálculo.

Perguntas frequentes

1. Os honorários em ação de baixa de gravame devem ser calculados sobre o valor do imóvel ou do débito quitado? Segundo a jurisprudência consolidada do STJ, os honorários advocatícios devem ser calculados sobre o valor do débito quitado que estava sendo garantido pela hipoteca, não sobre o valor venal do imóvel. Isso porque o proveito econômico da demanda relaciona-se à liberação da garantia referente à obrigação já adimplida, não à aquisição de propriedade. O autor já é proprietário do bem e apenas busca a regularização registral decorrente do pagamento. 2. É possível majorar o percentual de honorários em casos de múltiplos gravames sobre o mesmo imóvel? Sim, a existência de múltiplos gravames pode justificar a majoração do percentual dos honorários dentro dos limites do art. 85 do CPC, considerando o maior grau de complexidade e trabalho exigido. Contudo, essa majoração refere-se ao percentual aplicado, não à base de cálculo, que continua sendo o valor dos débitos quitados. Cada gravame deve ser analisado individualmente quanto ao débito correspondente para fins de cálculo dos honorários. 3. Como proceder quando a sentença fixa honorários sobre base de cálculo equivocada? Se a sentença fixou honorários sobre o valor do imóvel quando deveria ser sobre o débito quitado, prejudicando o advogado, cabe recurso de apelação com fundamento na jurisprudência do STJ. Se o erro beneficiou excessivamente o advogado, há risco de impugnação na fase executiva. O ideal é requerer esclarecimentos via embargos de declaração antes do trânsito em julgado, evitando discussões posteriores na execução. 4. A carta de quitação é documento indispensável para propor a ação de cancelamento de gravame? Embora a carta de quitação seja o documento mais adequado, sua ausência não impede a propositura da ação. É possível demonstrar a quitação por outros meios: comprovantes de pagamento de todas as parcelas, extratos bancários, certidão de objeto e pé das ações de execução eventualmente existentes. A recusa injustificada do credor em fornecer a quitação é justamente uma das hipóteses que autorizam a via judicial, podendo inclusive gerar indenização por danos morais. 5. Qual o prazo prescricional para ajuizar ação de cancelamento de gravame após a quitação? A pretensão de cancelar registro de hipoteca após a quitação da dívida é imprescritível, pois se trata de direito real sobre bem imóvel e de regularização registral que reflete situação jurídica já consolidada. O STJ tem precedentes nesse sentido, reconhecendo que a manutenção indevida do gravame após o pagamento constitui situação jurídica permanente que pode ser questionada a qualquer tempo. Contudo, eventual pretensão indenizatória por danos decorrentes da manutenção indevida submete-se ao prazo trienal do CDC ou decenal do Código Civil, conforme a natureza da relação. Acesse a lei relacionada em Lei nº 6.015/1973 Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-jul-11/stj-discute-honorarios-que-visam-baixa-de-gravame-hipotecario/.